天风证券-房地产行业2020年土地市场回顾：市场规模稳定增长，供需关系趋向平衡-210110

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市场规模同比增长，供应成交连年稳增根据我们跟踪的百城数据，2020年土地市场规模同比增长，前52周土地市场供应建筑面积15.88亿平方米，同比增长4.5%；前52周土地市场成交规划建面13.55亿平方米，同比增长3.9%。

其中住宅类土地供应建筑面积7.79亿平方米，同比增长2.4%；住宅类土地成交建面6.65亿平方米，同比增长6.9%。

2020年土地市场规模为近五年来最高。

自2017年以来，土地市场整体规模基本保持每年稳中有升的增长趋势，其中土地供应量和成交量分别以8.47%、8.55%的年复合增长率稳定增长；住宅类土地供应量和成交量分别以10.17%、10.76%的年复合增长率稳定提升。

2020年，住宅类土地供应和成交均占土地市场总供应和总成交量的49.04%，住宅类土地依然是土地市场交易的重要组成部分。

土地价格同比增长，溢价率维持历史低位2020年土地市场全年挂牌均价为2819.44元/平方米，同比增长0.9%；土地市场全年成交均价为3190.21元/平方米，同比增长4.43%；分城市能级看，一线城市、二线城市和三线城市土地成交均价分别为8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米，分别较去年同比增长14.05%、降低2.70%、增长6.18%。

经过我们测算，2020年全年土地市场溢价率为13.15%，其中一线城市、二线城市、三线城市的平均溢价率分别为11.39%、12.22%、14.51%。

近两年土地市场平均溢价率略有上行，但依然处于历史低位水平，其中一线城市溢价率近年来波动明显，二线城市和三线城市在2018年达到低位后近两年逐年提升，我们认为这与各地方因城施策，楼市冷淡城市去库存、调整土地市场供应有关。

供需关系趋向平衡，供应节奏分化明显根据我们的测算，2020年全年整体土地供需比为1.17，较2019年持平，表明2020年土地市场总体热度与2019年基本一致。

其中一线城市、二线城市、三线城市供需比分别为1.19、1.16、1.18。

近三年来，土地市场的供需比维持在1.2以内，较2013年1.14的供需比改善明显，表明近年来土地市场较为稳定的发展趋势。

住宅类土地供需比为1.17处于历史中位水平，较去年1.22略有下降，近三年来住宅类土地供需比亦逐年下降，表明住宅类土地市场总体热度较去年有所提升。

从土地供应节奏看，各能级城市分化明显。

一线城市普遍供应节奏快，广州、深圳土地挂牌完成度超过100%；二线城市成都、武汉完成度高，土地挂牌完成度均超过100%，而宁波由于市场火热导致当地政策管控趋严，挂牌完成度不足50%。

因城施策控制供应，三道红线影响拿地政府对房地产的调控不变，因城施策趋向常态化，土地市场向政策市发展。

经过我们测算，一线城市中深圳计划供地面积与去年持平，广州、北京、上海则较去年有所下降。

二线城市中，天津、济南、沈阳、杭州、厦门等地计划供地面积较去年同期有所提升，而南京、宁波、郑州、武汉等地同比下降。

另外，2020年下半年以来各项宏观政策纷纷出台，对房企融资进行不同程度的限制，如“三道红线”、央行货币政策“精准导向”，房地产贷款增速稳步回落，房企融资受限，土地市场需求侧受到影响。

投资建议：土地市场规模有望稳定提升，供需关系将继续趋向平衡。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，土地市场有望进一步向政策市发展。

行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化，不少企业不得不加速推出降档举措。

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风险提示：政策调控加强、宏观经济波动、疫情二次反弹。