兴业证券-物业管理行业周报：物管公司陆续公告盈喜， 高成长仍是主旋律-210117

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本周行情：本周（2021.01.11-01.15）物管板块整体回调-4.3%，恒大物业、第一服务、卓越商企服务一周涨幅分别为10.6%、3.8%和2.8%。

YTD涨幅前三的物管公司分别为融创服务、恒大物业及永升生活服务，涨幅分别达到43.4%、38.6%和30.0%。

物业公司开始陆续公告正面盈利预告：截至本周，恒大物业、滨江服务发布2020年正面盈利预告。

恒大物业归母净利润预计为2019年的2.8倍左右；滨江服务核心归母净利润较2019年同比增长超70%。

物管公司业绩的高速增长主要受益于公司在管规模增加，业主增值服务和非业主增值服务收入的增长，以及降本增效，带动收入和利润双升。

地方政策陆续出台，支持物业管理行业发展已达成共识：2020年12月30日，四川省住建厅等13部门联合印发《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（下称“意见”），该意见明确了物业服务业总体要求和发展目标，提出大力推进物业服务业转型升级、提升服务能力助推社区基层治理、夯实物业服务业发展基础以及强化保障增强产业发展动力等政策细则。

该意见是对住建部等10部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》的地方政策细则落实，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业服务业发展的共识。

随着四川省的政策出台，可以预见其他省市的政策将会根据各地的具体情况而出台，短期将对物管板块形成强力支撑。

港股通持续增持龙头物管公司：本周，绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活的港股通持股比例分别为10.94%、13.18%、8.35%、4.32%、0.23%、48.1%、6.06%、5.41%、1.78%和2.27%。

其中，保利物业增持最多（+1.00pct）。

物业管理行业将持续享受规模红利：在我们的报告《规模红利，聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

行业的规模红利仍在持续。

高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。

而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

截止目前港股物管板块平均估值对应2021/2022年23.0/17.1XPE。

物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。

物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

行业首选永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务，推荐关注融创服务、金科服务、华润万象。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。