国信证券-房地产行业周报：升学政策调整降温学区房，经营贷违规入市整顿加码-210322

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销售：新房和二手房市场均延续高景气截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计5115.8万平方米，相对2020年同期增长106%，相对2019年同期增长47%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。

从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长131%/189%/249%/128%。

样本城市中，除丽江的住宅销售面积累计同比持续为负外，其余城市都有不错表现，尤其武汉、温州、连云港、湖州成交面积累计同比分别增长227%/216%/187%/234%。

二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计17.3万套，相对2020年同期增长81%，相对2019年同期增长44%。

样本城市中，北京、杭州、厦门、青岛表现较热，成交套数同比增速分别为157%/149%/124%/102%。

融资：债权融资环比收紧上周房企发行国内债券80亿元，环比-34%，发行海外债券11亿元，环比+65%，合计债权融资91亿元，环比-29%。

截至上周，本年房企累计发行国内债券1565亿元，同比+22%，累计发行海外债券1175亿元，同比-31%，合计债券融资金额2740亿元，同比-8.5%。

重要事件1.深圳、上海、广州等多地继续加码整顿经营贷违规炒房乱象；2.上海房地产经纪行业协会举办规范房源挂牌和信息发布自律倡议承诺活动；3.上海市推进高中阶段学校考试招生制度改革，进一步扩大名额分配比例；4.深圳市进一步优化龙华区大学区学校积分入学办法。

投资建议开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的修复。

我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。

个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。

物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。

建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。

风险提示部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。