国信证券-碧桂园服务-6098.HK-业绩高增，强者恒强-210323

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若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价――业绩高增超预期，收入结构更稳健2020年公司实现营业收入156.0亿元，同比增长61.7%；实现归母净利润26.9亿元，同比增长60.8%，超市场预期。

董事会建议派发末期股息每股21.87分，同比增长约44.5%。

公司多元化赛道齐发力，从收入结构来看，公司的基础物管服务/业主增值服务/非业主增值服务/其他业务的收入占比分别为55.2%/11.1%/8.8%/24.9%，收入来源多样化，结构更加稳健。

基础物管：规模扩大、全面覆盖、毛利率升公司项目来源三大引擎持续发力，2020年公司新增在管面积1.01亿平方米，新增合同面积1.36亿平方米，其中来自碧桂园集团开发物业的合同面积占比下降至69.6%，独立第三方项目拓展加速，占比提升。

截至2020年末，公司拥有总在管面积3.77亿平方米，合同面积规模达8.21亿平方米，储备面积是在管面积的1.17倍。

公司实现地域全线别覆盖，项目分布于中国境内31个省/直辖市/自治区、香港特别行政区以及3个海外地区，分布于五大城市群的在管面积占比达70.3%，一、二线城市项目在管面积占比为40%。

公司基础物管保持高质量增长，毛利率水平稳中有升，2020年毛利率为34.6%，较上年提高4.5个百分点。

增值服务：业主增值服务占比大幅提升，形成增长新引擎公司将社区增值与基础物管构成一体化社区生活服务，以客户体验为核心驱动，深度链接管理规模，构建业绩增长双飞轮。

2020年，公司业主增值服务收入17.3亿元，实现翻倍增长，其六大业务线条均录得同比增长，增值创新服务、社区传媒服务、到家服务、家装服务、房地产经纪服务、园区空间服务收入分别同比增长269%、274%、10%、145%、27%、13%，形成新的增长引擎。

非业主增值服务方面，公司通过专业化、品牌化服务，有效赋能开发商房产销售，并为后续项目接管打下良好基础，2020年实现收入13.7亿元，业务比重下降至8.8%。

其他业务：城市服务快速增长，新赛道前景广阔2020年公司城市服务依托并购支撑，业务拓展加速，实现收入0.9亿元，实现高速增长。

公司在城市服务产品优化迭代、老旧社区长效管理、市政环卫专业化运营、城市大规模物业模式验证等方面取得进步。

伴随着中国城镇化进程加速，公司将完善城市服务战略构建，打造深耕多元化城市服务品牌，新赛道前景广阔。

业绩超预期，上调盈利预测，维持“买入”评级公司2020业绩超市场预期，龙头地位稳固，高成长性与高确定性兼备，我们上调公司盈利预测，预计公司2021、2022年公司归母净利润分别为41.6亿、63.3亿元，较上年增速分别为55%、52%，对应最新股本的EPS分别为1.41、2.14元，对应最新股价的PE分别为41.2、27.1X，维持“买入”评级。

风险：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。