中信证券-中海物业-2669.HK-2020年年度业绩点评：往者不可谏，来者犹可追-210326

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公司在发展阶段性落后之际，重新梳理战略规划，提出了明确的增长要求。

我们认可公司态度的积极转化，也相信公司奋起直追的实力，我们也期待公司战略目标的落实。

我们给予公司2021/2022/2023年0.27/0.37/0.49港元的EPS预测，给予7.40港元/股目标价，维持公司“买入”投资评级。

营收同比+19.7%，归母净利同比+30.2%。

2020年，公司实现营业收入64.45亿港元，同比+19.7%；归母净利润达7.00亿元，同比+30.2%；公司盈利基本保持稳定，毛利率18.3%，相对2019年下降1.7个百分点，归母净利率10.8%，相对2019年上升0.8个百分点。

2020年末，公司在管面积1.82亿平方米，同比+20.4%。

依靠内生增长，过去几年公司业绩乏善可陈。

相对行业龙头来说，公司在过去几年发展较为缓慢。

一方面，公司过去的在管项目增长主要来自于母公司的交付，而后者历史交付量较大，造成了基数较大。

而公司在历史上并不注重第三方外拓，截止2020年底，公司来自独立第三方的在管面积仅有10.6%，外拓的拉动力也有限。

这导致2015-2020年面积复合增长率仅为17.15%，远低于行业龙头水平。

另一方面，公司在增值服务上的探索也较为保守，且主要为非业主增值服务，社区增值服务的占营业收入的比重约为7.6%（若还原为包干制口径的收入，则只有5.3%），增值服务的业务形态也较为单一。

公司较为追求品质，以至于毛利率始终偏低，而公司股权激励的暂缓，在过去一年也进一步加大了市场对于公司的发展担忧。

战略性重提增长目标，公司发展态度转向积极。

经历一年磨合，公司提出新的增长目标。

在公司的“十四五”规划中，明确了持续均衡高质量发展的战略方向，并提出主要指标（面积、收入、利润）年复合增长率不低于30%的业绩目标。

公司的发展态度转向积极，准备开始积极外拓扩大规模，亦决心发展增值服务。

公司品牌积淀深厚，在部分领域具有独特优势。

公司虽然过去发展较慢，但长期积累的品牌实力不容小觑，中海物业直接承袭于“工科中海”的品牌，以高品质、高标准闻名于业界。

公司预备重点发力的政府平台公司、公园市政、公建物业、老旧小区改造、城市服务领域，公司也有得天独厚的央企背景优势。

公司的一线激励也较为充分，项目合伙人制度开始实行。

股权并购的流程也已打通，为市场化并购奠定基础。

这些都是公司锐意进取的有利条件。

风险因素：公司外拓进展不及预期的风险。

往者不可谏，来者犹可追。

公司在发展阶段性落后之际，重新梳理战略规划，提出了明确的增长要求。

我们认可公司态度的积极转化，也相信公司奋起直追的实力，我们也期待公司战略目标的落实。

我们给予公司2021/2022/2023年0.27/0.37/0.49港元的EPS预测（原预测2021/2022年0.30/0.41港元），给予公司2022年20倍PE估值，即7.40港元/股目标价，维持公司“买入”投资评级。