天风证券-房地产土地周报1121：土地供应同环比降温，楼市因城施策-211122

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土地供应（2021.11.8-2021.11.14）：百城土地供应建筑面积累计同比下降17.96%本周合计供应368宗地块；其中住宅用地83宗，商服用地81宗，工业用地175宗，其他用地29宗。

本周100城土地供应建筑面积合计2913.94万平方米,环比上升1.95%,同比下降48.66%，累计同比下降17.96%，较前一周下降1.05个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为277.63、1356.54、1279.77万平方米，环比增速分别为62.46%、4.05%、-7.5%；同比增速分别为-10.8%、-26.34%、-63.67%；累计同比增速分别为4.12%、-11%、-24.42%；较前一周变动-0.48、-0.47、-1.43个百分点。

本周100城土地挂牌均价2023元/平方米,环比上升17.62%,同比下降27.83%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1252、2781、1446元/平方米，环比增速分别为-89.45%、351.46%、36.03%；同比增速分别为-86.26%、-14.27%、-28.87%。

土地成交（2021.11.8-2021.11.14）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降18.04%本周合计成交77宗地块；其中住宅用地19宗，商服用地23宗，工业用地30宗，其他用地5宗。

本周100城土地成交规划建筑面积704.75万平方米,环比下降52.32%,同比下降72.58%，累计同比下降18.04%，较前一周下降1.04个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为9.81、293.07、401.87万平方米，环比增速分别为57.36%、-22.85%、-63.2%；同比增速分别为-96.27%、-61.31%、-74.07%；累计同比增速分别为-0.76%、-20.33%、-18.36%；较前一周变动-3.05、-0.58、-1.18个百分点。

本周100城土地成交均价1581元/平方米,环比下降58.28%,同比下降49.16%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1119、2509、916元/平方米，环比增速分别为21.63%、-26.89%、-76.69%；同比增速分别为-83.84%、-21.69%、-62.1%。

本周100城土地成交总价111.44亿元,环比下降80.11%,同比下降86.06%。

其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为1.1、73.53、36.82亿元，环比增速分别为91.49%、-43.6%、-91.42%；同比增速分别为-99.4%、-69.7%、-90.17%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交2.47万套，环比下降18.82%，同比下降42.76%，累计同比上升3.37%，较前一周减少1.25个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.64万套，环比上升2.13%，同比下降49.12%，累计同比下降5.49%，较上周减少0.1个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78.31万套，去化周期42.8周，环比上升0.89%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别1.12%、1.13%、0.36%。

10月房价维持回落态势。

10月，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。

10月，新房和二手房价格环比下跌城市数量继续大幅增加。

其中，新房价格环比下跌城市数量由9月的36个增加至52个，二手房价格环比下跌城市数量为64个，占比超九成。

房地产贷款稳定增长，楼市信贷环境改善。

11月19日，中国银保监会新闻发言人在答记者问中表示，房地产合理贷款需求得到满足。

10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。

个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

中国人民银行发布的数据显示，10月末，我国个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

楼市因城施策。

多地加大保障性租赁住房供给：广东省发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江是发展保障性租赁住房的重点城市，要求广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%，各地级以上市要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价；海南省住建厅于11月12日公布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，按照《征求意见稿》的目标任务，到2025年，海南省计划新增筹集保障性租赁住房3万套（含租赁补贴），基本解决重点城市、省级产业园区人口集聚带来的住房困难问题。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

房地产价格持续下行，随着多地加强对房地产预售资金监管、房地产税改革试点，短期可能对市场预期产生冲击，长期量价由房地产基本面决定。

面对第三轮集中供地政策上有所松动，房企拿地积极性提高，房地产贷款环境改善的情况，我们维持10月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。