天风证券-龙湖集团-0960.HK-年报点评：收入维持快速增长、结构更趋均衡-210412

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事件：公司公布2020年全年业绩，2020年公司实现营收人民币1845.5亿元，同比增长22.2%；归母净利润200亿元，同比上升9.1%；归母核心净利润186.9亿元，比去年同期增长20.2%；毛利为人民币540.3亿元，同比增6.4%，毛利率29.3%。

董事会建议派发末期股息每股人民币1.03元，全年合计派息人民币1.43元，同比提升19.2%。

收入维持快速增长、结构更趋均衡全年实现营收人民币1845.5亿元，同比增长22.2%。

其中物业销售及管理收入人民币1769.7亿元，占总营收的比例达到95.9%；物业投资业务收入人民币75.8亿元，同比上升30.9%，营收占比4.1%。

营业收入贡献规模较大的区域包括重庆、杭州、成都、上海和宁波，收入贡献分别达16.4%、9.0%、8.7%、6.6%和6.3%。

其中，上海、西安和宁波地区收入较去年大幅上升195.8%、186.3%和96.8%；青岛、济南、厦门、北京、苏南等区域则有不同程度下滑。

期内公司物业销售业务收入1709.8亿元，同比增长21.4%，结算毛利率27.3%，销售均价为14235元/O。

整体来看，公司在维持快速发展的同时，区域收入占比变化幅度较小，业务结构更趋均衡。

积极布局商业板块、项目储备充足截至2020年底，公司租金及管理收入同比增长30.9%至人民币75.8亿元，已开业商场建筑面积为481万O；商场销售额为人民币305亿元，同比增长14%；全年平均日客流量151万人次，同比下降2%；商场整体出租率达到96.9%；收入占比从2016年占营业收入总额的3.5%，逐年提升至2020年的4.1%，yoy+0.3pct，累计增加0.6个百分点。

公司同时积极布局商业板块，在建物业投资项目货量充足，区位布局良好。

截至2020年底，公司在建投资物业合计253.4万O。

其中，总规划建筑面积约91.3万O的8个天街项目预计在2021年开业；另有16个项目建筑面积约162.1万O，预计在2022年及以后开业。

财务指标优化、融资成本再创新低公司的净负债率从18年底的52.9%下降6.4个百分点至20年的46.5%，比19年降低4.5个百分点；期内现金短债比较去年同期下降0.14个基点，仍维持在4.2x的健康水平；剔除预收款后的资产负债率为67%；加权平均融资成本为4.39%，比去年同期减少0.15个百分点，连续三年录得下降。

公司财务指标持续改善，债务结构良好，平均债务期限6.59年，一年内到期债务仅占11%，人民币债务占比71%。

得益于公司稳健的财务经营，信贷评级进一步提升：期内公司获惠誉BBB正面评级；标普BBB、穆迪Baa2稳定评级；大公国际、中诚信、新世纪均给予AAA稳定评级。

公司财务指标持续优化，信贷评级进一步提升，融资成本再创新低。

投资建议龙湖集团20年全年业绩表现出色，物业销售及物业投资收入同步提升，均维持在行业较高增速水平。

整体来看，公司运营稳健，收入结构更趋均衡；同时公司积极发力商业板块，项目储备充足、区位布局良好，未来有望对公司的盈利形成持续的支撑。

我们看好公司未来的稳健成长。

预计公司21-23年核心EPS分别为3.77/4.28/4.73元，对应PE为11.17X、9.86X、8.91X，维持“买入”评级。

风险提示：行业销售不及预期、租金收入不及预期、政策调控超预期、融资进一步收紧、利率大幅上行、汇率大幅波动等。