国盛证券-房地产开发行业周报：住建部约谈五城负责人，财政部表态推进房产税立法和改革-210413

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行情回顾：涨幅位列中后段，领先大盘1.74个百分点。

截至4月9日，中信房地产指数累计变动幅度为-0.71%，落后大盘1.74个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中后段。

本周上涨个股共61只，较上周减少12只。

（若无特别注明，本报告中本周为2021/04/5-2021/04/11当周）新房成交情况：52城新房成交面积环比降低24%。

本周（4.3-4.9）52个城市新房成交面积为658.06万平方米，环比降低24%，同比增长49.6%。

其中一、二、三线城市新房成交面积分别为74.92、351.11、232.03万平方米，环比值分别变化-28.4%、-17.8%、-30.5%。

从今年累计10周同比数据来看，由于去年受疫情影响，除嘉兴以外，其余各城市同比均有增长。

二手房成交：12城成交套数同比增长32.5%。

本周（4.3-4.9）我们跟踪的12个重点城市二手房成交套数合计14192套，环比增速为-24.7%，同比增长32.5%（去年同期受疫情影响逐渐降低）。

其中一、二、三线城市分别为4258、8151、1783套；环比变动分别为-36.7%、18.2%、-17.3%。

二手房成交面积合计123.56万方，环比变化-22.9%，同比增长33.6%（去年同期受疫情影响）。

其中一、二、三线城市分别为38.54、78.91、6.50万方；环比变动分别为-34.7%、-16.4%、-16.8%。

去化情况：15城去化周期51.4周，环比降低29.8%。

本周（4.3-4.9）我们跟踪的15个城市去化周期51.4周，同比降低29.8%，环比上升2.2%。

一线城市去化周期51.4周，环比上升12.1%；样本二线城市去化周期55.7周，环比降低3.4%。

样本三线城市去化周期45.8周，环比降低1.1%%。

分城市去化数据见附件。

具体城市方面，15城中莆田（19%）、上海（17%）、北京（14%）、广州（10%）等已有统计数据的共计6城去化月数环比均为正，区域市场活跃度降低。

去化周期低于12个月的城市为上海（4.9）、广州（11.4）、杭州（10.4）、厦门（8.2）、南宁（9.8）、温州（11.0）、宁波（4.4），供应略显不足，房价存在上涨动力。

另一方面，泉州（48.8）的库存去化周期超过30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

政策追踪：住建部约谈五城负责人强调“房住不炒”定位，财政部表态推进房产税立法和改革。

本周中央政策方面，4月6日，财政部财税司司长表示：要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

4月9日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城政府负责人，要求切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握“房住不炒”的定位本周地方政策方面，继无锡、成都之后，本周长沙、广州、珠海、重庆陆续出台相关集中供应宅地政策；深圳和北京相继放宽公积金政策，寻求公积金更加灵活的监管；深圳和嘉兴陆续加强了市场监督，分别从管控二手房和新房交易市场加强市场规范；东莞进一步收紧购房政策。

融资情况：发行规模共计130.10亿元，净融资额为46.76亿元。

本周共发行房企信用债13只，环比减少11只；发行规模共计130.10亿元，环比增长105.74亿元，总偿还量83.34元，环比减少63.55亿元，净融资额为46.76亿元，环比减少42.19亿元。

投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。