兴业证券-房地产行业集中供地跟踪系列一：长春，溢价率整体平稳，优质地块溢价率仍然较高-210418

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4月15日，长春进行“双集中”下首次土地集中出让。

本次共出让42宗地，其中住宅用地40宗。

这40宗住宅用地中，成交38宗，流拍2宗（此前另有10宗住宅用地终止出让）。

在成交的38宗住宅用地中，32宗以底价成交，6宗溢价成交。

本次成交涉及保证金约40亿元，成交总金额189亿元。

从长春土地集中出让情况来看：1，土地溢价率整体平稳。

本次38宗住宅用地成交平均溢价率为3.35%，整体保持平稳。

2020年全年平均溢价率为4.51%，2019年为2.84%，2018年为4.75%。

虽然从月度成交溢价率来看，本次较前面几个月有所提升，但是整体处于较低水平。

2，优质地块溢价率仍然较高。

本次成交的38宗地块中，有6宗溢价成交，分别位于净月区、长春新区、宽城区。

尤其是净月区，是本次相对热点区域，成交的4宗地均为溢价成交。

从这6宗地的情况来看，优质地块溢价率仍然较高。

净月区是本次成交相对热点区域，土地出让底价、挂牌价、溢价率均有提升。

成交的4宗地块中，平均出让底价提升7.7%，平均成交楼面价提升9.2%，平均溢价率8.7%（去年为7.7%）。

此外，长春新区、宽城区各有1宗地溢价成交，溢价率分别为18%、29%。

3，大量地块底价成交。

成交的38宗住宅用地中，32宗地块以底价成交，即每宗地只有1家房企参与，底价成交，溢价率为0%。

这些地块一些是棚改地块，比如二道区、绿园区出让的地块，主要以棚改项目为主，均为底价成交。

一些是出让条件较高，比如南关区一宗地为居住用地和医疗卫生用地，要求医疗用地部分竞买人提供长春市营利性三级综合医院资质，居住用地中住宅部分30%建筑面积须自持10年。

朝阳区出让的11宗居住地块均要求按标准进行幼儿园的配建，建成后应将房屋及土地无偿移交给属地教育行政主管部门，等等。

同时我们也发现，本次长春土地集中出让，品牌房企参与较少，多为本土房企竞得，竞争热度整体较低。

因此仍需关注后续广州、无锡、重庆、杭州、北京、天津等城市的土地集中出让情况。

投资建议：建议关注稳定现金流业务临界点的公司，如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷（社服覆盖）等。

同时，也长期看好保利地产、招商积余。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆，行业融资收紧大幅超预期。