招银国际-香港地产行业：扣稳安全带-210420

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我们首次覆盖香港地产板块，并给予「优于大市」评级。

因为新冠肺炎及疲弱的就业市场，香港房地产市场存在着短期的不明朗因素，但就着低息环境、供应短缺、国内人仕带来资金及强劲的住屋需求，我们对香港房地产市场的长线发展感到乐观。

我们首次覆盖四家香港房地产公司，分别为恒基地产、新鸿基地产、新世界发展及长实集团，皆是给予买入评级。

短期存在着威胁。

新冠肺炎疲苗在香港于2021年2月开始接种，改善市场气氛，中原领先指数在2021年第一季上升2.3%，不过，我们相信香港房地产市场在今年上半年是比较脆弱的，主要受新冠肺炎及疲弱的劳工市场带来的影响。

虽然于此，最近的一手及二手市场成交反映着压抑的需求是强劲的，如果疲情及劳工市场在未来不会进一步恶化，我们怀疑香港房地产市场在今年第一季已见底。

长线看好。

长线来说，香港房地产市场可受惠于低息环境、有限的供应及强劲的住屋需求。

此外，香港经济表现紧贴中国大陆，招银国际经济师预期2021年中国经济增长为8.2%，将可支持香港房地产市场的长期发展，我们预期香港房地产市场的每年表现会较通胀为佳。

预期香港房地产价格2021年上升8%。

中原领先指数在2021年第一季上升2.3%，这将有机会在今年上半年转弱，但在大部份香港居民接种疫苗后有机会于下半年反弹。

此外，如果中港边境在未来疫情受控下恢复通关，国内的购买力将重临香港，有利香港物业市场，我们预期中原领先指数在2021年全年将上升8%至190.3点。

长实集团是我们首选。

新鸿基地产是香港房地产市场的领导者，2020年的市场占有率为18.8%，其销售的房屋价钱或其估值也比同行存在着溢价。

但是，在四大房地产商中，我们比较喜欢长实集团，我们相信长实集团在房地产市场里成功捕捉趋势；此外，公司在其土地储备中隐藏很多宝藏，例如酒店改变用途及酒吧物业资产；另外，长实集团最近提出的194亿港元的回购股份计划将可短期支持股价表现。

最后，我们给予新世界发展一个较高的估值，即较其过去平均高一个标准偏差，以反映其新领导层的良好执行能力。

主要风险。

1)环球及本地的经济、政治及社会环境改变；2)新冠肺炎疫情；3)政府政策；及4)利息方向。