国金证券-固定收益专题报告：第二批基础设施公募REITs前瞻-211126

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基本结论引言：首批基础设施公募REITs上市至今已有5月有余，表现如何？第二批公募REITs即将发行，又有哪些值得期待？首批公募REITs上市以来经历了“高开-低走-反弹”的三个阶段。

首批9只基础设施公募REITs于2021年5月31日正式发行，6月21日上市，上市首日均高开收涨，同时在打新套利盘带动下，整体成交活跃。

但随后两日大幅回调，换手率快速下降，此后波动率和换手率维持低位。

广河高速REIT率先破发，市场总成交额一度跌破亿元。

7月中旬央行全面降准后，市场资产荒加剧，叠加股债市场出现调整，REITs的配置价值凸显，8月起交投情绪有所改善，整体呈上涨走势。

从大类资产配置的角度，首批公募REITs上市以来整体跑赢股票和债券。

首批公募REITs上市表现分化，公用环保类涨幅亮眼，仓储物流类和产业园区类尚可，高速公路类相对一般。

截止2021年11月26日，首创水务REIT和首钢生物质REIT涨幅较高，分别为27.68%、27.22%，其次是盐田港物流REIT和普洛斯物流REIT，涨幅分别为23%、21.57%，而广河高速REIT仍在发行价之下，跌幅为0.35%。

第二批公募REITs机构认购倍数进一步上升。

第二批基础设施公募REITs共有4只，其中越秀高速REIT和中关村REIT将于11月29日发售，临港东久REIT和交建高速REIT处于交易所受理阶段。

越秀高速REIT和中关村REIT募集金额分别为21.3亿元和28.8亿元，均低于资产评估价值。

认购价格为7.1元和3.2元，询价分位数与首批REITs相当；但认购倍数达到44.19倍和56.35倍，大幅高于首批，机构的认购热情进一步增加。

第二批公募REITs底层资产涉及产业园区和高速公路，收入来源分别为租金收入和车辆通行费等特许经营权收入。

华夏越秀高速REIT的底层项目为汉孝高速公路，位于湖北省武汉市，评估价值为22.86亿元，增值率为119.43%，经测算2021Q4、2022年的现金分派率分别为7.7%和7.87%。

建信中关村产业园REIT的底层项目为北京市海淀区中关村软件园内的三座写字楼，评估价值为30.73亿元，增值率为158.31%，现金分派率为4.62%和4.78%。

国君临港东久产业园REIT的底层项目为位于上海和江苏地区的六个智造园，评估价值为22.37亿元，增值率为122%，对应估值的现金分派率为4.9%和5.19%左右。

华夏交建高速公路REIT的底层项目为武深高速嘉鱼至通城段，即嘉通高速公路，位于湖北省咸宁市，评估价值为99.82亿元，增值率仅18.46%，对应估值的现金分派率为4.32%和4.24%。

第二批基础设施公募REITs仍具备较好的配置价值。

一方面，首批公募REITs上市表现亮眼，第二批公募REITs机构认购倍数大幅提高，均表明其配置价值受到市场的进一步认可；另一方面，第二批公募REITs的底层资产质量较好，后续现金流有一定保障。

具体来看，产业园区类REITs的上市表现或整体好于高速公路类，其中临港东久REIT的配置价值或高于中关村REIT，越秀高速REIT的配置价值或高于交建高速REIT。

风险提示：1）标的项目运营情况不如预期；2）二级市场流动性不足；3）估值波动超预期。