东方证券-房地产行业：广州、深圳相继落地“认房不认贷”-230831

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（以下内容从东方证券《房地产行业：广州、深圳相继落地“认房不认贷”》研报附件原文摘录）
　　广州、深圳“认房不认贷”政策优化率先落地。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱。8月30日，广州、深圳相继官宣执行认房不认贷政策，即居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。广州自8月18日起施行该政策，深圳自8月31日起施行该政策。 　　“认房不认贷”政策落地利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。以广州为例，此前在广州当地无房但有贷款记录的居民家庭，购买商品住房首付比为4-7成，执行“认房不认贷”政策后，该类家庭购买商品住宅可以节省1-4成首付，同时可执行首套房贷利率。今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，全国房地产市场整体供求明显回落，“认房不认贷”政策落地或能刺激一线及核心二线城市卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求有所释放。 　　不完全统计除广州、深圳外13个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。我们不完全统计除广州、深圳以外，一二线主要城市中还有13个城市执行“认房又认贷”政策，包括北京、上海2个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市。广州、深圳率先落地“认房不认贷”政策后，以上其余一线及二线城市认房认贷政策仍有调整空间。 　　8月25日住建部等三部委联合发文优化住房套数认定标准，将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。8月30日，广州、深圳相继落实首套住房“认房不认贷”，释放积极信号，其他一线城市亦存在优化预期。“认房不认贷”政策落地利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放，对一线和核心二线城市房地产市场企稳有正面作用，具体效果以及对全国市场的情绪带动作用仍待持续观察。 　　我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对以上城市销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露；四是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，推荐估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 　　风险提示 　　地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。城市政策统计不完全的风险。