中银证券-房地产行业事件点评：我爱我家：22年受新房和经纪业务影响营收利润均承压，23Q1扭亏为盈-230504

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（以下内容从中银证券《房地产行业事件点评：我爱我家：22年受新房和经纪业务影响营收利润均承压，23Q1扭亏为盈》研报附件原文摘录）
　　事件：我爱我家发布2022年年报和2023年一季报，2022年公司实现营业收入116.7亿元，同比下降2.4%；归母净利润-3.1亿元（2021年：1.7亿元）。2023年一季度公司实现营业收入31.5亿元，同比下降9.5%；归母净利润0.52亿元（2022年一季度：-2.4亿元）。 　　核心观点 　　公司2022年全年亏损，但2023年一季度扭亏为盈。2022年公司实现营收116.7亿元，同比下降2.4%；归母净利润-3.1亿元（前值：1.7亿元）。公司2022年亏损主要是因为以下四方面的原因引起的：1）疫情影响门店正常运营。2022年所有城市因疫情的发展，均产生高频门店关闭、员工居家隔离、社区封闭管控的情况，抑制了市场交易，各城市无法保持相对稳定的运营状况。2）调整经营策略，加强平台建设，保持人才稳定，产生部分成本。在疫情冲击、业务停滞期间，公司仍要承担员工薪酬等成本与费用。同时，公司着手平台建设、科技赋能，加大投入以实现品牌升级、C端产品行业领先、经纪平台业务统一；强化直营，保持有质量的盈利能力，对加盟城市进行明确调整，以上工作均在2022年产生了一次性相关成本。3）员工持股计划带来的影响。公司于2021年实施的员工持股计划在2022年确认股份支付费用7000万元。4）计提信用减值准备的影响。2022年公司提取各项信用减值准备3亿元（其中应收账款减值损益1.3亿元，2021年为1.1亿元；其他流动资产减值损益1.5亿元，2021年为0.2亿元，其他流动资产包括待抵扣进项税、预缴税金、应收款项投资等等）。分季度来看，Q1、Q2、Q3、Q4营收分别为34.8、26.0、28.0、27.9亿元，同比增速分别为18.7%、-18.6%、-0.5%、-7.6%；归母净利润分别为-2.4、-1.4、1.6、-0.9亿元。2023Q1公司实现营收31.5亿元，同比下降9.5%；归母净利润0.52亿元，扭亏为盈。 　　2023年一季度公司盈利能力明显改善。2022年公司毛利率8.7%，同比下降9.6个百分点。其中经纪业务、新房业务毛利率分别为16.7%和12.5%，同比分别下降6.1和10.1个百分点，主要是受到市场下行的影响，收入减少的同时仍要承担相应的成本；资管业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入其他收益中的资产处置收益科目，考虑资产处置收益，资管业务的实际毛利率为11.3%。2023年一季度公司毛利率14.5%，同比提升3.8个百分点，归母净利润率恢复至1.7%，明显改善。公司注重降本增效，销管费用率从2021年的19.9%降至2022年的14.1%，2023Q1也同比下降了1.7个百分点至15.5%。 　　经纪业务：受整体房地产市场景气度低迷的影响，营收下降，但VR房源覆盖率明显提升。2022年营收35.3亿元，同比下降29.8%，占总营收的比重为30.2%，同比下降11.8个百分点。受宏观经济低迷的影响，2022年公司官网年度活跃用户总量为1.9亿，较2021年下降6.1%，重点投放的app和小程序端，与2021年持平；月均MAU为1590万，较2021年下降6.1%；截止2022年末，自VR房源上线以来累计拍摄量达154万套，2022全年拍摄增量为42万套。在效果方面，拍摄VR房源的套均页面浏览量是普通房源的5倍，套均带看量是普通房源的2倍。 　　新房业务：公司将新房销售业务定位为机会与补充型业务，收入规模占比相对较小。2022年营收12.7亿元，同比下降37.2%，占总营收的比重为10.9%，同比下降6.0个百分点。渠道业务月均直签项目占比提升29.4%，月均认购项目占比降低18.8%。2022年全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。 　　资管业务：资管业务保持优势，“相寓”持续向好。目前，我爱我家旗下房屋资产管理品牌相寓已经成为公司持续发展的“稳压器”。截至2022年末，公司资管业务在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等15个城市，规模达到25.4万套，同比增长0.4%。受宏观经济低迷的影响，2022年资管业务平均出房天数9.4天，同比增长20.5%；出租率94.1%，同比降低1.3个百分点。全年租金交易额163.3亿，实现营收56.5亿，同比增长75.3%，占总营收的比重从2021年的26.9%大幅增长至48.4%。在住房交易业务趋势整体下行的一年，相寓业务线实现了收入的大幅增长，表现出了极好的经营韧性和抗风险能力。基于当前的政策环境大力支持租赁住房发展，我们认为长租公寓将迎来长期的发展机遇，公司后续业务发展可期。 　　强化直营，保持有质量的盈利能力，大幅缩减了加盟体系内低效业务的经营规模。公司业务主要聚焦在国内一二线核心城市，包括北京、上海、杭州、南京、苏州、天津、南昌等15个城市。截至2022年末，国内运营门店3583家，员工约3.5万人，与2021年末4613家门店总数相比明显下降，覆盖城市也从年初的33城下降至15城，其中运营中的加盟店总数1215家，较年初减少744家。这主要是因为2022年公司对加盟店进行了调整，目前加盟店业务除了南昌之外，其它城市均已取消，通过缩减加盟体系中的低效业务，公司降低了整体的经营风险与品牌风险。2022年公司实现总交易金额（GTV）超2600亿元，同比下降39.5%，我们估算市占率约1.6%（全国2022年新房成交规模11.7万亿元，假设新房/二手房成交比例与2021年持平，即7：3，则新房、二手房成交规模约16.7万亿元）。 　　公司加速创新，完善数字体系，加强CBS核心系统、“繁星”培训系统、真房源楼盘库的建设与应用。1）公司加速实施CBS核心系统的全国一体化升级部署，整体智能化水平得到进一步提高。以CBS系统为核心，公司实现了线上消费互联网、产业互联网与线下门店网络的三网融合，形成了数智中台+互联网入口+数字智能产品的完整数字基础设施。北京公司作为数字化升级转型样板，实现了中后台运营效率不断提高：房源审核时效从2021年的5小时缩减至2.56小时；应用CBS系统后直接节约中后台人力成本近2亿元；业务新人流失率降低3.14个百分点。以房屋资产管理业务为例，全年各类服务订单量达到287.1万单规模，运营效率进一步提升。2）配合数字基建的落地推广，公司紧抓员工在组织变革中的核心作用，2022年“繁星”系统实施培训课程总学时超过200万小时，人均学时超过57小时。3）此外，公司以真房源楼盘库为核心，持续加强房源建设。目前，在公司的8个主要业务城市，楼盘字典已经覆盖了4.85万个小区的约2820万套房源，有效户型图约242万张，房源录入应用覆盖率98.63%。2022年公司楼盘库新增买卖房源70万套，期末在手买卖房源规模为76万套；北京、杭州、苏州、南京、南昌等重点城市，新增房源、在手房源规模均在本地市场处于头部。 　　投资建议 　　公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，旗下多条业务线协同互补、联动良好，有效对抗市场波动带来的运营压力，也有望充分受益存量房时代；同时数字化逐见成效，经营高质量扩张，线下门店持续扩张，线上获客能力增强，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能。我们建议持续关注。 　　风险提示： 　　房地产调控升级；销售超预期下行；租金水平波动；租赁市场政策调整。