平安证券-债券专题：详解公募REITs23年1季报-230425

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（以下内容从平安证券《债券专题：详解公募REITs23年1季报》研报附件原文摘录）
　　平安观点： 　　前言：截至2023年4月23日，2023年1月及以前发行的24只公募REITs一季报均已发布。 　　高速公路板块经营环比整体有明显修复，能源板块、产业园板块表现整体不及预期，预测完成度环比回落，仓储物流、保障房板块1季度经营整体相对稳健。具体来看：（1）鹏华深圳能源REIT23年1季度的底层资产售电量下降约3成，REIT层面收入环比下滑，可供分配金额的预测完成度一般。（2）高速公路板块23年1季度呈现几乎全员修复的态势，车流量、通行费收入同比基本都有增加，具体的增幅和财务指标的预测年化完成度有一定分化，板块内多数REIT的23年年化预测可供分配金额完成度达标。（3）生态环保板块两单REITs23年1季度的收入和EBITDA的同比均有下降，但相对来说中航首钢REIT的降幅较小、底层资产经营相对稳健。（4）仓储物流板块整体经营稳健、收入环比微增，板块可供分配金额预测完成度基本达标。其中中金普洛斯REIT出租率微降，红土盐田港REIT、嘉实京东REIT基本维持满租。（5）产业园板块23年1季度经营表现整体回落，如建信中关村REIT和华安张江光大REIT的出租率都有大幅下滑，板块内部有较大分化，国君临港REIT、国君东久REIT、华夏杭州和达高科REIT表现相对稳定。（6）保障房板块1季度经营整体稳健。板块年化收入、EBITA完成度均超100%，底层资产的出租率也维持稳定。 　　可以结合当前估值，挑选出一些估值相对便宜+23年1季度现金分派率完成度表现不错的板块和个券。23年1季报表现相对较好的三类资产：高速公路、保障房和仓储物流，按以往经验来看，发布季报后的1-2周内为报告的集中定价期。（1）高速公路修复逻辑顺畅，可以在低位挖掘一些估值便宜的品种，以及估值尚可但修复斜率较高的主体。（2）能源板块，鹏华深能REIT的23年1季度数据表现一般，两单新能源REIT上市较晚、尚未发布季报但估值不错；（3）生态环保板块，首钢绿能REIT表现较优，但估值也已经不算便宜；（4）保障房板块挑选估值便宜+稳健性强的，如华润有巢REIT、红土创新安居REIT；（5）产业园板块整体是新品种表现较好，上市较早的品种预测完成度一般，可以关注一些国君东久REIT等23年1季报表现相对较优、估值也相对不贵的品种；（6）仓储物流板块主打稳健，且其中两单仍有扩募加持，可以持续关注。 　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。