加入VIP免费下载天风证券-房地产REITs周报：购物中心近年来出租率有何变化？-230415
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购物中心出租率如何？ 重点城市的购物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市场较为活跃。3月24日证监会出台了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，其中提到“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。购物中心等消费REITs的出台成为关注热点。 从一线城市看，深圳的零售出租情况表现较好，北上广空置率略有提高。截至2023年3月，北京、广州、深圳的优质物业空置率分别为8.7%、11.5%、1.6%；截至2022年12月末，上海最新的空置率为8%。从变化趋势看，上海、北京、广州的空置率均较前次统计有所提高，深圳2023年一季度末的空置率为近年来最低水平。 从其他核心城市看，杭州、南京的零售市场更加活跃，其他城市空置率在10%左右。我们同样梳理了部分省会城市的优质零售物业的空置情况。截至2022年末，杭州、南京、成都、武汉、西安、重庆的优质零售物业空置率分别为3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本维持在5%以内。将一线城市和以上的城市作为样本城市进行对比分析后，我们发现在样本城市中，杭州和南京的空置率处于相对较低的水平，充分展现了城市零售市场的活跃程度；截至2022年末，广州、西安、重庆、武汉的优质零售物业空置率均在10%以上，零售市场有待进一步恢复。 从房企看，我们筛选了大悦城、华润置地、万科、新城控股、龙湖集团、宝龙作为样本池，2022年这六家房企的购物中心出租率均受疫情影响有所下滑；从近年来的整体表现看，六家房企的购物中心近年来的平均出租率均在90%以上。1）大悦城旗下的购物中心项目以大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线为主；近四年来的平均出租率为93.93%。2）华润置地旗下的购物中心项目形成了万象城、万象汇、万象天地三大商业产品线的战略布局，近4年的平均出租率为95.70%。3）万科旗下的商业产品线包括印象城、印象汇、印象里、万科广场等产品线，近三年的平均出租率为91.97%。4）新城控股旗下的商业项目为吾悦系产品，近四年的平均出租率为97.87%。5）龙湖旗下的商业项目包括天街、星悦荟两类，其中天街为主要的商业项目；近四年龙湖商业购物中心的平均出租率为96.35%。6）宝龙的商业产品线包括宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地等，近四年的平均出租率为91.80%。这六家房企的购物中心平均出租率均在90%以上，展现出这些代表房企优秀的购物中心项目运营能力。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌2.096%，REITs指数下跌2.015%，上证综指上涨0.316%，国债指数上涨0.135%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌3.70%，REITs指数下跌4.04%，上证综指上涨2.70%，国债指数上涨0.35%。根据我们的统计测算，截至2023年4月14日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.22。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌2.00%，特许经营权类REITs下跌2.02%。滚动4周，产权类REITs下跌4.02%，特许经营权类REITs下跌4.13%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年4月14日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.02%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.76%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 投资建议：证监会发布《通知》支持消费REITs，我们梳理部分核心城市的零售业态运营情况发现杭州、南京的零售市场的活跃程度相对较高。大悦城和华润置地的购物中心运营能力强，出租率均维持高位。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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（以下内容从天风证券《房地产REITs周报：购物中心近年来出租率有何变化？》研报附件原文摘录）购物中心出租率如何？ 重点城市的购物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市场较为活跃。3月24日证监会出台了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，其中提到“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。购物中心等消费REITs的出台成为关注热点。 从一线城市看，深圳的零售出租情况表现较好，北上广空置率略有提高。截至2023年3月，北京、广州、深圳的优质物业空置率分别为8.7%、11.5%、1.6%；截至2022年12月末，上海最新的空置率为8%。从变化趋势看，上海、北京、广州的空置率均较前次统计有所提高，深圳2023年一季度末的空置率为近年来最低水平。 从其他核心城市看，杭州、南京的零售市场更加活跃，其他城市空置率在10%左右。我们同样梳理了部分省会城市的优质零售物业的空置情况。截至2022年末，杭州、南京、成都、武汉、西安、重庆的优质零售物业空置率分别为3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本维持在5%以内。将一线城市和以上的城市作为样本城市进行对比分析后，我们发现在样本城市中，杭州和南京的空置率处于相对较低的水平，充分展现了城市零售市场的活跃程度；截至2022年末，广州、西安、重庆、武汉的优质零售物业空置率均在10%以上，零售市场有待进一步恢复。 从房企看，我们筛选了大悦城、华润置地、万科、新城控股、龙湖集团、宝龙作为样本池，2022年这六家房企的购物中心出租率均受疫情影响有所下滑；从近年来的整体表现看，六家房企的购物中心近年来的平均出租率均在90%以上。1）大悦城旗下的购物中心项目以大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线为主；近四年来的平均出租率为93.93%。2）华润置地旗下的购物中心项目形成了万象城、万象汇、万象天地三大商业产品线的战略布局，近4年的平均出租率为95.70%。3）万科旗下的商业产品线包括印象城、印象汇、印象里、万科广场等产品线，近三年的平均出租率为91.97%。4）新城控股旗下的商业项目为吾悦系产品，近四年的平均出租率为97.87%。5）龙湖旗下的商业项目包括天街、星悦荟两类，其中天街为主要的商业项目；近四年龙湖商业购物中心的平均出租率为96.35%。6）宝龙的商业产品线包括宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地等，近四年的平均出租率为91.80%。这六家房企的购物中心平均出租率均在90%以上，展现出这些代表房企优秀的购物中心项目运营能力。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌2.096%，REITs指数下跌2.015%，上证综指上涨0.316%，国债指数上涨0.135%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌3.70%，REITs指数下跌4.04%，上证综指上涨2.70%，国债指数上涨0.35%。根据我们的统计测算，截至2023年4月14日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.22。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌2.00%，特许经营权类REITs下跌2.02%。滚动4周，产权类REITs下跌4.02%，特许经营权类REITs下跌4.13%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年4月14日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.02%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.76%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 投资建议：证监会发布《通知》支持消费REITs，我们梳理部分核心城市的零售业态运营情况发现杭州、南京的零售市场的活跃程度相对较高。大悦城和华润置地的购物中心运营能力强，出租率均维持高位。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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