YY评级-民企违约复盘系列：富力地产-230407

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（以下内容从YY评级《民企违约复盘系列：富力地产》研报附件原文摘录）
　　2022年9月，富力地产通过债务重组方案，将对所有境内存续债券进行统一展期，已展期的再展期2年，未展期的展期4年，并于2022年10月31日对20万以内持有人进行小额兑付。 　　谈及昔日“旧改之王”为何违约，市场的关注焦点主要集中在这些关键词：“拿地分散、布局下沉、鲸吞酒店资产、发力城市更新”。带着这些视角，本文对富力地产进行观察，并围绕以下问题展开思考： 　　富力地产违约历程如何？ 　　违约后最新的经营财务边际如何？ 　　资产处置空间有多少？ 　　未来的债务覆盖率如何？ 　　通过对公司违约历程复盘与核心资产梳理，本文主要得出以下结论： 　　01债务重组方案与融创、龙光进行对比，小额支付比例更高。方案主要针对8只境内债进行债务重组，其中已展期债券71.99亿元，将于2024年6月首次兑付10%，未展期债券63.20亿元，将于2025年3月首次兑付15%。 　　02核心资产主要分为住宅、物业投资、境外资产与城市更新项目。分板块进行评估，住宅：筛选核心项目可得剩余权益货值约243.90亿元；物业投资：参考账面净值进行估算，假设物业投资中一二线能够顺利出售，预计出售价值约194.61亿元；境外资产：参考过往处置案例，预计境外资产合计处置价值约53.72亿元；城市更新：乐观、中观、悲观条件下，收购股权比例分别为30%、20%和10%，预计可回流资金约172.02亿元、114.68亿元和57.34亿元。 　　03债务覆盖率测算：以“（资产出售价值-银行借款与非标偿还金额）/有息债务（债券）金额”，分别计算强流动性组和整体资产组有息债务和债券覆盖率：1）强流动性组：债券覆盖率为0，有息债务覆盖率为14%-29%；2）整体资产组：债券覆盖率为0%-13%，有息债务覆盖率为19%-43%。