华安证券-商贸零售行业点评：消费基础设施REITs&政策带来价值重估机会-230327

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（以下内容从华安证券《商贸零售行业点评：消费基础设施REITs&政策带来价值重估机会》研报附件原文摘录）
　　事件 　　3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发文提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。 　　政策意在促进消费内需复苏、盘活资产，而非变单纯融资方式的拓宽 　　从政策内容，我们可以看到意在“贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。”同时，政策对发行主体及资金用途做了规定“项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”因此，政策主要是刺激消费内需复苏的基调，而非单纯的融资方式拓宽。 　　商业资产或迎来价值重估，商贸零售企业具备估值提升逻辑 　　商业运营的参与普遍由两种形式构成：第一种是自有资产（例如部分百货商场、购物中心等。该类产权持有人即为运营者）；第二种是租赁经营（产权持有人与实际经营归属不同主体）。考虑到联营合营模式的百货商场已经逐步被消费与休闲娱乐一体的购物中心取代，叠加线上冲击，愈发艰难。因此在业绩增速放缓后，估值水平低位摩擦。目前商贸零售企业所持商业体大部分以成本入账，若能对其进行REITs立项，实则会对公司价值产生大幅增加，势必驱动该类商贸零售企业的估值修复先行。往后看，盘活存量资产的同时也会对零售企业的规模扩张及在产业链上进行拓展形成积极影响。 　　投资建议 　　REITs政策的推行，从根本上对部分商业体的资产持有方形成价值重估的机会，同时也对业绩增速放缓后受益于该政策的商贸零售企业的业务拓展及运营形成长期的驱动力。我们采取双口径（粗口径与剔除负债口径）对企业资产与其市值进行比较，筛出具备修复且有弹性的标的（均采取报表数据，因此口径偏保守）。建议关注自持资产洼地内的具备价值重估的行业头部企业。 　　风险提示 　　宏观经济大幅下行，行业竞争加剧，消费需求萎缩，项目推行速度低于预期等。