中国银河-居民部门融资&房地产市场如何看？-230216

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（以下内容从中国银河《居民部门融资&房地产市场如何看？》研报附件原文摘录）
　　一、2023年1月居民部门融资如何看？ 　　居民部门杠杆，当前高于60%：在2020年以前，居民部门加杠杆行为与金融周期无关。但加杠杆到高位后，风险增加，政策层对加杠杆态度谨慎。居民部门储蓄率拐点2020年，杠杆率顶部在2021年。 　　居民收入增速的快速下降抑制居民部门信贷融资：居民收入增速在2019年一直保持相对稳定，居民部门维持了比较旺盛的信用需求，融资规模在2015年快速上升后保持相对稳定，虽然有波动，但在5000-7000亿元规模区间。2022年2月份疫情冲击，大概4500亿元（6mma），2022年3月份，俄乌冲突开始全球经济不确定性增加并叠加疫情，居民收入增速快速下降，居民信贷融资跌破5000亿元并持续向下。收入的下降制约居民部门加杠杆能力。 　　疫情管控优化，政策发力，市场预期已经有所改善：短期对生产、就业、消费仍有冲击，但脉冲过后，疫情对经济的制约将逐步减轻，利率的下行、以及收入增速的稳定，居民部门融资目前呈现筑底特征。 　　二、2月数据：融资需求vs提前还款 　　预计2月份疫情影响进一步降低和经济预期改善，经济活力增强，居民消费需求的修复已在路上，持续的房地产扶持政策支持居民购房融资需求将边际改善，房地产销售进入筑底恢复期。2月份综合提前还款等因素，数据或将给出更明确地指向。 　　人口结构看购房需求：刚需下滑，改善性需求为主。目前的购房需求应该是以改善和大城市学区为主。改善性需求具备一定可持续性。 　　政策现状以及后续政策预期：因城施策特征比较明显，对于二套的认定和二套利率的定价是关键变量，改善性需求支持力度仍有加强空间。 　　三、货币供需：社融-M2剪刀差与利率走势背离 　　货币政策长期基调的变化： 　　2015年-2021年11月，需求端主导利率波动，货币供给趋稳：期间货币供给逐步常态化，实际利率为正，货币政策2016年以后明显收紧，2017年以后M2同比增速基本稳定8.1-8.5%，货币宽松的时间很短，利率的周期波动主要由需求主导。2020年疫情影响，货币短暂宽松后收紧回归往年区间。 　　2021年12月之后，M2增速开始上行：2022年持续宽松，需求持续疲弱，社融-M2差值2022年4月以后转为负值。10Y国债利率-CPI长期均值以下。2023年1月货币供需：社融-M2剪刀差再走阔 　　M2同比增速较上月升至12.6%，社融-M2增速差降至-3.2%。对债市而言，货币政策维持宽松，债市利率波动主要在于11月以来经济预期改善以及交易性冲击，债基赎回压力较大。另外由于海外利率高位平稳，固收类产品收益可观，亦对银行负债端成本造成一定压力。 　　经济工作会议强调货币政策精准有力，供需格局仍宽松，财政政策加力提效，经济修复、消费回升已有显现，利率基本无下行空间但大幅上行可能性不大。 　　四、房地产行业的看法：股&债 　　股市房地产板块：自2022年以来跑赢沪深300，目前正处于盘整阶段，主要由于市场的强预期与弱现实之间的矛盾，销售在政策支持下是否能企稳是关键。 　　随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策，后续针对首套、改善性住房的政策支持还有发力空间。 　　建议关注三条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、2）确定性强的区域性房企：滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；3）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 　　中资美元房地产债：各等级信用利差压缩后，目前BB+等级及以下有所回升，市场偏谨慎，高等级表现仍稳定。对于美债加息空间市场仍有不确定性。