国盛证券-房地产开发：百强房企月度销售报告：全年权益口径销售金额同比-42.4%，国央企分化明显-230102

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（以下内容从国盛证券《房地产开发：百强房企月度销售报告：全年权益口径销售金额同比-42.4%，国央企分化明显》研报附件原文摘录）
　　百强房企全年权益口径销售金额同比-42.4%，12月旺季不旺。据克尔瑞公布的2022年1-12月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为64745.9亿元，同比降低41.5%，降幅较1-11月缩窄1.1个百分点；权益口径销售金额为51118.5亿元，同比降低42.4%，降幅较1-11月缩窄1.2个百分点，权益比70.1%。2022年1-12月TOP50强房企操盘口径销售金额为54759.9亿元，同比降低41.6%，降幅较1-11月缩窄1.2个百分点；权益口径销售金额为42196亿元，同比降低42.9%，降幅较1-11月缩窄1.5个百分点，权益比69.7%。 　　从12月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额6850.7亿元，同比降低30.0%，降幅较11月扩大5.2个百分点；环比增长21.4%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额5378.1亿元，同比降低30.0%，降幅较11月扩大6.1个百分点；环比增长23.7%。 　　各梯队1-12月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-12月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.0%；TOP11-20房企排名第二，同比下降40.6%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降56.1%。从2022年1-12月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降36.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降39.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。 　　TOP40房企全年操盘口径销售额仅4家同比正增长，国央企分化明显。从1-12月累计操盘口径销售金额看，碧桂园最高为4410.9亿元，其次为万科地产、保利发展、绿城中国、中海地产，分别实现销售金额4143.4、4116.0、3003.2、2807.3亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅4家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长86.2%，其次为仁恒置地14.7%、越秀地产8.7%、建发房产1.0%、华发股份-3.0%。中国恒大、阳光城、龙光集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降89.7%。从企业性质看，TOP40中，国央企全年操盘口径销售金额同比-16.8%，民企同比-52.3%。 　　全年销售表现低迷，需求端政策需进一步加码。正如我们此前的预测，经济下行压力下居民对未来收入预期以及对房地产市场信心偏弱，叠加12月房企传统供应旺季遭遇疫情冲击，年末销售未显回暖，传统旺季不旺。全年百强房企销售同比下滑超4成。目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下，房企在销售端暂未得到改善。我们认为当前阶段需要政策多方面发力，预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。 　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。