国盛证券-公募REITs三季报点评：喜忧并存-221103

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（以下内容从国盛证券《公募REITs三季报点评：喜忧并存》研报附件原文摘录）
　　截至目前，14家基础设施公募REITs2022年三季报均已披露，季报所展现出的经营表现分化明显，喜忧并存。高速公路REITs今年一季度至三季度EBITDA加总并年化来看，经营业绩呈现环比改善，EBITDA完成度较Q2回升，但年化EBITDA仍显著弱于说明书预测值，反映今年疫情冲击对业绩影响仍然较大；仓储物流类REITs整体维持良好的逆周期经营情况，年化EBITDA均高于说明书预测值；能源类REITs整体三季度表现突出，有季节性温度变化以及全社会电力供需的影响；环保类REITs表现三季度季节性高点，但受到了降水量、回款等因素的负面影响；产业园区REITs的出租率大部分呈现环比下降态势。 　　具体分资产类型来看：园区类基础设施出租率较上季度末均下降，经营表现分化较明显。华安张江产业园REIT继续维持良好的经营表现，年化EBITDA超说明书预测值13.97%，领先全部产业园区类REITs。东吴苏园产业REIT的EBITDA年化数据超说明书预测数据值5.03%，环比改善，出租率保持稳定。博时蛇口产园REIT三季度EBITDA年化低于说明书预测12.56%，平均租金保持环比稳定，但出租率下滑2%，主要由于受疫情影响项目客户进行了缩租或清退处理。建信中关村产园REIT的年化EBITDA与说明书预测数据基本一致，但出租率连续三个季度持续下滑。仓储物流类的运营情况相对稳定。红土盐田港REIT的年化EBITDA超说明书预测9.46%，出租率维持稳定。中金普洛斯REIT的年化EBITDA比说明书预测值高0.03%，平均出租率为95.01%，较2022年二季度末小幅提高0.45个百分点，经营情况相对平稳。高速公路类受疫情扰动影响较大，剔除今年7月新上市的国金铁建REIT外，各产品表现年化后均低于说明书预测值。平安广州广河REIT的年化EBITDA低于说明书14.16%，主要受二季度拖累，三季度内广州及周边疫情相对稳定，混合车流量同比增0.50%；实现通行费拆分结算收入同比下降0.19%。华夏越秀REIT低于说明书13.00%。湖北省武汉、潜江、十堰、盘龙城等地区地区采取的疫情防控措施对本项目的车流量和通行费收入产生了一定负面影响：项目公司通行费同比下降10.37%。浙商沪杭甬REIT较说明书预测下降16.97%，2022年三季度受新冠疫情管控影响，项目公司营业收入较上年同期下降3.29%。华夏中交REIT低于预期13.60%，国金中国铁建REIT高于说明书预期3.22%。生态环保类产品相对符合预期。富国首创水务REIT低于预测值7.76%，相较上季度表现有所回升，主要是由于今年夏季以来，长江流域遭遇严重干旱，水量较去年同期下降严重。中航首钢绿能REIT的EBITDA超出说明书预测值33.06%。 　　根据前三季度报告期的可供分配收益情况来看，产权类表现优于特许经营权类。我们将前三季度报告期的情况年化后与募集说明书预测值相比，5只超额完成，9只低于预期。其中园区和仓储物流类除东吴苏园产业REIT和博时蛇口产园REIT外均超额完成。特许经营权类上半年情况进行年化产生的可供分配现金均未达募集说明书中对于2022年全年预测，高速公路类REITs主要受疫情的影响，生态环保类主要受季节性、降水因素以及回款的影响。 　　从财务数据情况来看，交通类REIT环比改善，仓储物流类较为稳健。从收入角度来看，交通基础设施REITs三季度均相较于二季度有不同程度的上升，主要因疫情负面影响减少，经营情况改善后客流量恢复。生态环保的两只REITS环比小幅上升，富国首创水务REIT收入同比下降，主要因今年干旱导致，中航首钢绿能REIT收入同比小幅增长。仓储物流类REITs的韧性依旧，收入相较二季度未有明显变化。产业园REITs中，疫情冲击的影响逐渐显现，除东吴苏园产业REIT收入环比上升，其他产业园REITs收入均环比下降。 　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。