首创证券-招商蛇口-001979-2021半年报预增点评：存量资产盘活提升业绩弹性-210701

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ble_Summary]事件：公司发布2021年半年度业绩预增公告，上半年实现归母净利润37-47亿元，比上年同期增长305.04%-414.51%，EPS0.40-0.53元/股。

REITs上市推升半年报业绩，上调全年业绩预期。

公司上半年业绩同比大幅增长305.04%-414.51%，一方面，公司结转项目业绩由于去年较低基数而取得大幅增长，另一方面，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献归母净利润约14亿元。

若剔除REITs贡献的利润后，公司上半年净利润仍有151.8%-261.3%的同比增幅。

公司已连续两年进行大幅计提减值，此前高价地所产生的影响在未来将显著降低，同时2020年公司拿地权益占比有所提升，意味着归母权益比例将有所修复。

叠加REITs上市对公司业绩指标的增厚，我们上调公司2021年净利润至134.9亿元，对应增速约为10.1%。

销售排名提升，拿地依旧积极。

根据克而瑞公布的上半年房企业绩，公司前6月实现销售额1769.7亿元，同比增长59.8%，全口径销售金额位列第7名，较2020年提升3名，已完成全年3300亿元目标的53.6%。

拿地方面，公司拿地重点仍聚焦于核心一、二线城市，上半年在上海、广州、杭州、重庆等土地集中供应试点城市积极参与竞拍，公司于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、中西部拿地金额分别为379亿、78亿、129亿和77亿元，全国总拿地金额达到671亿元，占比同期销售额的38%，对应总货值达到1887亿元，公司作为央企的拿地优势逐步显现。

对于存量资产的盘活大幅增加公司业绩弹性。

近期上市的蛇口产园REIT以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产，考虑到公司旗下拥有较多产业园区，该类资产若能顺利实现盘活，将在短期快速兑现增值收益，中长期也可保持投资收益创造的可持续性。

招商蛇口在核心区域拥有大量优质土地储备，同时公司独特的模式使其项目获取能力及土地成本更具优势，公司近年来通过管理模式的优化进一步提升项目去化率与IRR水平，随着公司核心区域项目的结转以及前期高价地压力的释放，预计将带来业绩的稳步提升，我们预计公司2021-2023年实现归母净利润134.9亿/152亿/155.7亿，对应PE6.4/5.7/5.6倍，维持“买入”评级。

风险提示：公司在前海及太子湾片区土地建设进展不达预期，布局城市项目销售量价大幅低于预期，产城联动、港城联动业务发展不及预期等。