申港证券-物业管理行业研究周报：物企估值回归理性，国企凸显价值韧性-220917

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　　投资摘要：
　　每周一谈：物企估值回归理性国企凸显价值韧性
　　估值回落物企上市步伐放缓
　　2018年我们认为是物企上市热潮开启的元年，回顾2014-2022年物业板块上市物企数量，自2018年开始上市物企数量显著增加，至2020年达到顶峰，2021年物企上市热潮开始降温，2022年物企上市步伐呈现明显放缓的状态。
　　从板块估值情况来看，物业板块市盈率（TTM）2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。
　　 2021-2022年地产及物业行业发生深度变化，当前物企上市步伐放缓及估值回落有多重原因：（1）关联方债务危机风险担忧传导至物业企业；（2）母公司资金链紧张导致间接影响物企收并购步伐，2022年物业行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大；（3）港交所上市新规发布，自2021年下半年以来，港股通过率整体较低，2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%；（4）随着物业企业的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大；（5）非物服务如社区增值等发展暂未突破瓶颈，社区养老等新业务开展仍在探索阶段，物企第二增长曲线未见明朗。
　　国企央企物业价值韧性凸显
　　我们综合筛选了港股15家民营物业服务企业及5家具有国央企背景的物业服务企业，选择三个时间段观察其涨跌幅情况，从2014年-2022年整体来看，国央企物业服务企业呈上涨趋势，取得了非常明显的超额收益。
　　 2021年中至今，地产政策进一步收紧、板块流动性危机加剧，物企资本市场表现急转直下，在行业整体下行的情况下，国央企韧性凸显，板块回撤相比民企及恒生地产较小。
　　在目前地产行业承压下行的情况下，我们认为目前物企板块估值已回归理性，具有国央企背景的物业服务企业在市场表现、经营业绩、品牌价值等方面表现优于民营物企，在波动的市场环境下价值韧性凸显，具有较好的投资价值。
　　数据追踪（9月13日-9月16日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年9月16日，持有1076.75万股，较上周上涨0.09%，持股市值1.9亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共19家（剔除停牌的恒大物业），自2022年9月13日至9月16日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅17.34%。降幅最大的是融创服务，降3.51%。持股比例最高为保利物业，为66.58%。持股数量最多为融创服务，为4.89亿股。
　　投资策略：当前物业行业尚不能走出独立行情，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。
　　风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。