中银国际-房地产行业地产天天见（第33期）：我国房地产税的由来？沪渝试点效果如何？-220904

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　　【每日一问】
　　“房产税”与“房地产税”的区别：房地产税是一个综合性的概念，一切与房地产经济活动过程有直接关系的税（包括房产税）都属于房地产税，涉及房地产的各个环节：土地购置、开发、保有、交易等。其中“房产税”是保有环节的一种税收。“房产税”实际为“房地产税”的一个子集。房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。
　　房地产税历史沿革：居民住房纳入征收体系、立法稳妥推进、试点扩容三阶段渐进迎来房地产税的重要变革。第一阶段：房地产税税种划分逐步明确，其中房产税从只对经营性住房征收到对居民住房征收试点。1984年房地产税正式提出，并且开始了房地产税税种的划分。2003年10月首次提出对居民住房征收的“物业税”。2010年5月国务院首次明确提出“逐步推进房产税改革”，并于2011年上海和重庆启动试点。第二阶段：房地产税立法稳妥推进。2017年初步明确“立法先行、充分授权、分步推进”的原则和按照“评估值”征收房地产税的办法。2018-2021年，房地产税的相关表态密集发布。第三阶段：试点扩容，全面开征仍需经验沉淀。2021年10月提出试点扩容，具备“里程碑”意义，但总体仍偏谨慎，尤其是当前房地产市场和行业正在经历较大的调整和供给侧改革，我们预计短期试点落实推进也将向后延期。
　　现行中国房地产税体系：税种复杂，重交易，轻保有。目前，中国已建立了以房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税（五税）为主体的房地产业税收结构，近年来，五税税收收入不断增加，占地方财政收入的比重也整体呈上升态势，从2007年的11.7%增加到2020年的19.7%，2021年小幅下降至18.7%，其中交易环节的税收占比最大，2021年占五税收入的比重达到69%。总的来看，目前我国的房地产税体系税种繁多，且重交易环节，轻保有环节，还未将居民住房全面纳入征税范围，整体征税税额较轻，对地方政府收入贡献不大。而从国际经验来看，目前成熟的房地产税体系，均是重保有环节，轻交易环节，保有环节的房产税税额占比最大。未来改革的关键点是对居民影响最大的“房产税”。
　　房产税在沪渝的试点：征收范围偏窄，推行效果不显著。2011年1月，上海和重庆开始进行房产税征收试点，但推行效果大不如预期，这主要是因为当时的上海试点主要只针对新购住房的增量房产进行征税，计税依据是住房的交易价格，而大量存量住房并未纳入征税体系，且税率较低，免税面积较大。试点的本意是抑制房价过快上涨和保障刚性需求，但调控目标有所不同，上海主要是抑制非刚需的投资型需求；重庆是抑制对高档住房的过度消费，对征收对象更有指向性。从具体实施效果上来看：1）由于征收范围过于局限，两地房产税并未带来地方政府财力的显著增长。从征收规模看，2011年房产税试点当年，重庆财政局宣布征得房产税1亿元，截止有统计的2012年末，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套，财政局仅公开了2011-2013年三年的累计征收个人住房房产税，约在4亿元，约占重庆地方财政收入的0.3%。截至2013年末，上海房产税应税住房约7万套，2011-2013年累计征收个人住房房产税约6亿元，约占上海地方财政收入的0.2%，规模较小。即使算上经营性用房，上海和重庆2020年房产税总额分别仅占地方财政收入的2.8%和3.4%，并未带来可观的税收收入。2）由于业主、开发商的转嫁成本能力较强，试点政策对房价抑制效果不明显。上海和重庆两地在试点房产税前三个月，商品住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市同期降幅高10%~20%。但成交均价从全年来看并未明显下跌。第二年两地成交量均呈现较大幅度增长。
　　【收评】
　　从大盘表现来看，本周五（9月2日）申万房地产板块下跌0.56%，相对沪深300收益率为-0.07%；恒生地产板块下跌0.90%，相对恒生指数收益率为-0.16%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-1.62%、0.23%、0.24%。行业整体信心尚处在低位，销售正处于筑底阶段。
　　从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为-1.10%，排名前三是滨江集团、万科A、中南建设，涨跌幅分别为1.85%、-0.24%、-0.37%，万科旗下万物云9月1日通过港交所聆讯，根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物管服务收入计，万物云2021年在中国物管市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。主流内房股今日涨跌幅均值为-2.96%，排名前三是龙湖集团、越秀地产、建发国际集团，涨跌幅分别为-0.60%、-1.10%、-1.13%，均为前期受舆情干扰的优质民企和区域性央国企。其中龙湖与建发8月销售额同比增速转正，越秀为TOP20房企中1-8月销售累计同比降幅最小的一家（仅-3.5%）。此外，越秀公告获银行授予14.5亿港元三年期贷款融资，同时发布2022年度第十三期超短期融资券申购说明，申购区间为1.3%-1.7%，发行规模为20亿元。