天风证券-旭辉控股集团-0884.HK-开发销售承压，多元业态发力-220905

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　　营收符合预期，盈利受非常性损益影响下行
　　1）营收增速符合预期，盈利受非经常性损益影响大幅下降。22H1公司实现营收297.2亿元，同比-18.29%；归母净利润7.3亿元，同比-79.71%；ROE1.74%，同比下降8.07pct。公司营收及盈利承压的原因为：①受限于行业景气度及新冠疫情影响，公司上半年房屋竣工交付减少；②计提存货减值损失3.8亿元；③人民币兑美元贬值，公司汇兑净亏损9.3亿元，较21H1少增10.7亿元。公司归母核心净利润18.2亿元，同比-45.6%。2）毛利保持韧性。22H1公司毛利率20.7%，与上期基本持平；净利率6.4%，同比-8.3pct；核心净利润率6.1%，同比-3.1pct；销售、管理及财务费用率8.1%，同比-0.5pct。
　　销售持续承压，可释放货值相对充足
　　1）销售承压显著，资金回笼稳健。22H1公司实现销售金额631.40亿元，同比-53.6%，其中一二线占比86.4%；合同销售均价1.52万元/平，同比-10.8%；销售签约回款率约100%，经营活动产生现金流净额为正。2）拿地审慎，聚焦核心城市。22H1公司新增土储61.7万平，同比-92%，对应出让价款66亿元（权益地价34亿元，权益比例51.5%），同比-88%。公司审慎控制投资，聚焦核心城市，新增土储多位于北京、上海、长沙等高能级城市。3）可售货值相对充足。凭借存量资源积累，公司下半年总可售货值超2000亿元，其中一二线占比85%；土储面积4930万平米，总货值超4800亿元。
　　多元业态发力，同心圆战略发展蓬勃
　　22H1公司非地产销售业务实现营收33.7亿元，同比+52%，营收占比11.3%。其中：1）物业：旭辉永升服务实现营收31.6亿元，同比+54%；合约建面2.9亿平，同比+33%；在管建面2.1亿平，同比+60%。2）租赁：旭辉瓴寓成功跑通住房租赁“投融建管退”，布局全国21个城市、累计开业大型租赁社区超30个，22H1创造营收6.3亿元，同比+60%。3）代建：公司代建板块上半年新获项目29个，累计在管713万平，总可售货值448亿元。4）商业：22H1旭辉商业持有物业收入6.6亿，在营总建面96万平，出租率92%。
　　短债压力可控，融资渠道多元
　　1）三道红线稳居绿档。22H1，公司剔除预收账款的资产负债率67.7%；净负债率78.5%，较21期末+15.7pct；现金短债比1.62倍；有息负债规模1141.4亿元，同比+3.1%，其中22年到期刚性兑付债券清零，一年内到期的债务占比17%，短期偿债压力可控。2）作为“示范性民营房企”，公司年内多次融资，22H1公司发行境内债券合计15亿，境外两笔债券分别融资1.5亿美元、25.45亿港元，另有银行端授信额度2000+亿；加权融资成本4.9%，同比下行0.2pct。8月31日公司发布配股公告，预计以2.06港元/股配售3.05亿股，净融资额约6.3亿港元。
　　投资建议：考虑公司中期业绩、行业下行压力及新冠疫情影响，我们下调了公司业绩预测，预测公司2022-2024年归母净利润分别为51.5、50.6、55.6亿元（前值为76.53、77.88、82.42亿元），同比增长-32.4%、-1.76%、9.94%；摊薄EPS分别为0.56、0.55、0.61元，9月2日股价对应PE分别为2.82、2.87、2.61倍。维持“买入”评级。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；公司项目施工及销售回款不及预期；公司利润率持续下行；公司多元业务拓展不顺