华安证券-万科Ａ-000002-逆境方显龙头本色，多元经营带动逆势上扬-220903

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　　事件
　　公司发布2022年半年度报告：2022年上半年实现营业收入2069亿元（同比+23.82%）；归母净利润122亿元（同比+10.64%）；基本每股收益1.05元（同比+10.57%）。
　　营利双双高增，已售未结资源有所减少
　　1）2022H1营收和净利润双双高增，需注意到以下因素：i）结算项目毛利率承压，报告期内公司毛利率20.46%（同比-2.5pct），主要受到近年地货比上升的影响，我们预计2024年之前开发毛利率仍需承压；ii）当期结算收入保持增长，同时已售未结资源规模有所减少。报告期内，公司实现房地产开发业务结算收入1,788.8亿元（同比+23.9%）；合并报表范围内已售未结资源4326.8万方（同比-7.4%），合同金额6672.7亿元（同比-6.1%），未来业绩有望持续释放。iii）经营服务业务迅猛发展。经营服务业务全口径收入241.1亿元，同比+30.6%，毛利率15.20%（同比-2.68pct）。iv）竣工速度仍然受到疫情影响，下半年有望提速。竣工面积1443.7万方，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%。报告期内公司实现11.5万套住宅的平稳交付，35%项目首创交房即办证。
　　扩储谨慎聚焦一二线，城市更新持续发力
　　在疫情影响和房地产修复不及预期情况下，公司坚持以销定投、谨慎拿地，表现在：a）新增土储同比大幅下降，但是集中于一二线优质区位，报告期内，公司新增土储权益地价总额约248.3亿元（同比-72.0%），新增项目平均地价为12,566元/平方米（同比+68.0%）。其中，22城集中供地的城市计容建筑面积占比53.5%，重仓深圳（11.83%）、杭州（10.62%）、福州（10.36%）等城市；b）存量角度看，在手资源保持在合理水平。截至报告期末，土储达1.37亿方，按照2021年销售水平，可供销售3.6年。其中，在建项目其权益约6281.5万方（同比-6.8%），规划中项目权益面积2345.9万方（-22.9%）；c）城市更新方面持续发力。2022年2月9日，注册资本为100亿元人民币的上海城市更新引导私募基金注册成立，万科持股约20%，该引导基金聚焦于城市更新；6月8日，公司向绿景旗下深圳白石洲旧改项目注资23亿元人民币，享有项目第三期和第四期20%的利润分派；截至报告期末，公司参与旧城改造项目规模总计容建筑面积约523.4万方（+54.3%）。
　　“三条红线”维持绿档，坚持一贯财务稳健策略
　　截至报告期末，公司总资产规模达1.88万亿（同比-3.9%）；净资产3917亿（同比+7.7%）；货币资金1410.7亿元（同比-27.7%），对一年内到期的有息负债覆盖倍数2.3倍。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款资产负债率68.4%，净负债率35.5%，现金短债比约1.5。财务稳健表现为：a）债务结构持续优化：截至报告期末，一年以内有息负债占比下降至22.4%（同比-9.0pct），公司有息负债金额为2802.3亿元，同比增长4.3%，融资结构58.9%为银行借款，24.5%