中信证券-信说策略：一城一策效果观察，武汉篇-220902

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　　8月24日国常会提到允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。实际上各地在房地产需求端托底当中，已经有较大力度的信贷政策放松。本篇以武汉为例，观察一城一策的实施效果。
　　▍今年以来武汉房地产调控政策持续放松。2月25日，武汉市住房保障和房屋管理局发布2022年工作重点，提及“促进市场流动性加快-去库存-”。5月开始，放松政策密集落地，限购持续放松、首付比例出现差异化调整、房贷利率降幅超过150bps，个别区域还出台购房补贴政策。根据武汉房管局在武汉城市留言板的回复，最新的购房相关要素包括：1、限购政策，限购区域理论上可以买4套，非限购区没有限制；2、首付比例，非限购区首套房2成，二套普通住宅3成，限购区首套3成，二套普通住宅5成，二套非普通住宅7成；3、房贷利率，首套4.1%（LPR-20bps），二套4.9%（LPR+60bps）。整体处于非常宽松的状态。
　　▍武汉房地产热度下降明显，量价齐跌，去库存压力大。成交量方面，2022年1-7月，武汉新建商品房网签销售92253套，销售面积1033万平方米，同比减少35.54%（全国-23.1%）；其中，新建商品住房网签销售68335套，销售面积767.56万平方米，同比减少45.76%（全国-27.1%）。价格方面，7月武汉新房价格同比下降3.7%，二手房价格同比下降4.6%，在相邻省会中跌幅较大。库存方面，截至2022年7月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房179899套，面积2092.83万平方米。去化周期超1年。
　　▍全城视角下，政策放松的刺激效果尚待进一步显现。武汉今年的政策端发力集中在5月以后，从单月数据来看，6月、7月一手住宅销售有所回暖，单月同比降幅由5月的-60%降至7月的-25%，恢复至全国平均水平，但从累计数据来看，持续扩大的销售缺口并未得到明显的回补，前7月住宅累计成交面积同比下降46%，比前5月打对折的水平也只修复了5个百分点。究其原因，购房者心态“不着急”是关键所在，大量的库存、尚未见底的放松政策、消失的涨价预期、折价盘交付疑虑……种种因素导致新房市场尚未明显回暖。
　　▍局部视角下，放松限购是销售回暖的必要非充分条件。6月下旬，武汉房管局明确武汉市经济开发区（含汉南）、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区为非限购区域。但在同样的政策加持下，上述区域的楼市表现却发生较大分化。东西湖区单月住宅销售增速提升较快，5月同比降幅58%，6月即转正，7月增速达到65%，经开区的降幅也有所收敛，但其他远郊区的回暖则并不明显，部分区域甚至还出现了销售增速的进一步恶化，核心仍在于远城区供给太大，买方市场下各楼盘陷入价格战，更贴近主城区的限购放松区域对其他郊区形成了分流效应。
　　▍城投拿地开发滞后，继续托底的能力或有下降。2021年武汉共进行3轮集中供地，分别在6、10、12月进行。以2021年第二轮土拍的成交地块作为样本，考察城投托底地块的开发进度。2021年武汉二批次供地当中，由地方国企/城投拍下的涉宅地块共24宗，截至2022年8月27日，已经开盘入市或已经形成推广名，准备进入预售阶段的项目只有2个，均位于汉阳区，其余项目的进度均比较慢，多数位于远郊的托底地块甚至还没进入规划批前公示阶段。由于存量商品房库存较多且去化不佳，前期托底地块大多还在排队等待进入开发周期。这部分低效资产对应着融资成本，对于城投报表或存在负面影响。由于托底地块的开发进度滞后，我们认为城投继续维稳土拍市场的能力将会有所下降。
　　▍风险因素：资金供应收紧；违约风险超预期。