银河证券-万科A-000002-业绩平稳回升投资持续谨慎，多业务并举促提质增效-220901

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　　事件：近日，公司公布2022年半年度报告。2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；实现基本每股收益1.05元/股，同比增长10.7%。
　　业绩实现稳定增长，毛利率及投资净收益下滑。2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；毛利率20.5%，同比下降2.5pct；ROE为5.2%，同比增长0.25pct。在需求不足、市场低迷、企业暴雷的背景下，公司能逐步走出低谷，营收收入和归母净利润同步持续增长，经营业绩较为亮眼。报告期内营收同比增速高于利润增速主要由于上半年内公司毛利率下降2.5pct至20.5%以及对联合营企业投资收益下滑导致投资净收益同比减少78.5%至6.2亿元。
　　销售下行，已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2022年上半年，公司实现签约金额2152.9亿元，同比下降39.3%，实现签约面积1290.7万平方米，同比下降41.1%，销售规模仍居行业前列，在2022年上半年克而瑞房企销售排行榜中位列第3名。2022年上半年，公司房地产开发业务结算面积1310.2万方，同比增长17.5%，推动结算收入同比增长23.9%至1788.8亿元。截至报告期末，公司已售未结资源4326.8万方，较上年末下降7.4%，合同金额6672.7亿，较上年末下降6.1%。
　　精准谨慎投资，可售资源分布均衡。公司2022年上半年共获取新项目19个，规划计容建面307.8万方，权益计容建面213.1万方，面积权益比例69.2%，项目总地价386.8亿元，地价权益比例为64.2%。投资持续聚焦重点城市，2022年上半年新获取项目95.6%位于一二线城市。新开工面积1068.8万方，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%，同比增长0.2pct。竣工面积1443.7万方，同比增加17.8%，完成年初计划的37.0%，同比增长2.8pct。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2亿元，较2021年底下降4.9%，叠加约534.7万方的旧改项目，仍可满足未来销售需求。
　　万物云持续聚焦拓展，拆分上市获核准。2022年上半年，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT及BpaaS解决方案服务同比增长分别为34.8%、39.7%、59.0%，占比分为为56.3%、35.6%、8.1%。截至2022年上半年底，万物云已布局全国120多个大中城市，签约管理的物业数目达4096个，在管物业数目达到3035个。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，挖掘更多服务机会，报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，4个超高层地标项目。2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。