西南证券-保利发展-600048-深化核心城市布局，融资优势愈加凸显-220830

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　　业绩点评：2022]年上半年公司实现营业收入1107亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%，经营业绩略优于业绩预报表现。报告期内公司毛利率为25.6%，同比下降7.0pp，净利率为13.5%，同比下降2.9pp。
　　公司费用管控能力进一步增强，销售费用率降低0.6pp至2.1%，管理费用率降低0.6pp至2.0%，财务费用率小幅增长0.4pp至1.8。
　　核心城市销售贡献提升，销售回款率保持高位。2022年上半年公司实现销售金额2102亿元，同比下降26.3%，降幅为top10房企中最小，销售规模排名提升至行业第3名，市场占有率提升0.2pp至3.2%。38个核心城市销售贡献率提升2pp至79%，22个城市销售规模排名第一，46个城市销售规模进入前三。销售回款率显著提升5.3pp至94.9%，处于行业较高水平。截至报告期末公司预收房款4312亿元，收入保障倍数达1.5倍，为公司未来业绩稳定增长提供保障。
　　积极补充高质量土储，深化核心城市影响力。“量入为出”，适时调整投资节奏，2022H1公司在北京、南京、厦门等核心城市累计新拓展项目37个，新增拿地金额达607亿元，拿地销售金额比28.9%，新增建面412万平米，权益投资额保持行业前列，为公司未来可持续发展提供保障。报告期内公司新增土储中，一二线核心城市投资金额占比大幅提升16pp至85%，去化和利润水平得到有效保障。
　　财务状况保持稳健，融资成本优势愈加显著。三道红线稳居“绿档”水平，报告期末公司剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率64.1%，现金短债比1.4，资产负债结构健康。期内公司发行公司债、中期票据合计140亿元，平均融资成本3.09%，处于行业领先水平。截至报告期末，公司有息负债综合融资成本下降0.14pp至4.32%，近几年保持下降趋势。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为7%，考虑到公司业绩稳健、销售表现优于同行，给予公司2022年业绩10倍PE，目标价为24.10元，维持“买入”评级。
　　风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。