国金证券-万科Ａ-000002-结转拉动业绩提升，新增长极表现亮眼-220830

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　　事件
　　 2022年8月30日，万科A发布2022年半年度报告。2022年上半年实现营业收入2069.2亿元，同比+23.8%；归母净利润122.2亿元，同比+10.6%。2022年二季度实现营业收入1442.5亿元，同比37.6%；归母净利润107.9亿元，同比+10.6%。
　　点评
　　受益于结转交付增长，营收利润略超预期。公司2022年上半年开发业务结算面积1310.2万方，同比+17.5%，贡献营业收入1788.8亿元（占总营收86.4%），同比+23.9%。受行业整体下行和疫情影响，公司房地产开发和物业管理业务毛利率均有所下滑，整体毛利率20.46%，较去年同期下降2.48pct，较2021年全年下降1.36pct。预计公司短期毛利率维持当前水平，业绩增长主要靠结转量提升带动。
　　销售增速承压，开工减缓、主保竣工。公司2022年上半年销售金额2153亿元，同比-39.3%，主要销售来自长三角和珠三角，合计占比58.4%。以销定产调整开工量，上半年新开工1069万方，同比-38.9%；保障竣工交付，上半年竣工面积1444万方，同比+17.8%，实现11.5万套的平稳交付。
　　量入为出提升拿地质量，维持合理土储。公司2022年上半年新增项目19个，总地价386.8亿元，同比-65.7%，一二线城市投资金额占比95.6%。土储资源合理，截至2022年6月底，公司总土储1.37亿方，较2021年末减少1200万方，在维持充足货量的同时减少资金占用。
　　多元业务表现亮眼，贡献业绩新增长极。公司2022年上半年物业服务、物流仓储服务营收增速超30%，租赁住宅、商业开发与运营营收增速超10%度。其中物业服务实现营收143.5亿元，同比+38.2%，且在2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准。
　　投资建议
　　公司结转量提升，多元业务贡献增加，小幅上调盈利预测，将2022-24年归母净利润从231.8亿元、250.1亿元、270.2亿元调整为235.6亿元、257.1亿元、282.0亿元，调整幅度分别为1.6%、2.8%、4.4%。当前股价对应2022-24年PE分别为7.8x、7.2x和6.5x，维持“增持”评级。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约