东方证券-房地产行业2022年第34周地产周报：保交付专项借款启动，仍需观察政策宽松力度-220830

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　　本周市场回顾。第34周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.6%。沪深300指数报收4107.55，周度涨幅为1.0%；创业板指数报收2640.29，周度涨幅为-3.4%；房地产板块指数报收3015.81，周度涨幅为-2.6%。
　　本周行业要闻。国常会：允许地方“一城一策”，合理支持改善性住房需求。政策性银行“保交楼”专项借款初期规模达2000亿元，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。央行：保障房地产合理融资需求。西安：存量房纳入保障租赁房管理后家庭新增一套购房资格。长沙执行二套房契税优惠税率。常州全面取消二手房限售。上海、武汉、青岛、合肥、沈阳公布下一批次集中供地计划。
　　本周一线和二线城市新房销售量均较上周上升，二手房销售量均较上周下降。第34周29大城市新房销售为2.31万套，较第33周上升2.0%；11大城市二手房销售8,652套，较第33周下降13.6%；一线城市新房、二手房交易较第33周分别增加9.3%、下降9.3%；二线城市新房、二手房交易较第33周分别增加9.2%、下降16.9%。库存量和库销比均较上周下降。截至第34周，15大城市库存为124.2万套，较第33周减少3,621套；库销比为15.8个月，较33周减少0.1个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第34周26大城市合计成交土地7块。土地出让金额减少。第34周26大城市土地出让金为29.7亿元，较第33周减少23.4亿元。平均溢价率下降。第34周26大城市土地成交平均溢价率0.0%，较第33周下降1.3%。
　　重点公司公告。中海、龙湖、金地等多家公司公布半年报或中期业绩。万科A完成2021年度利润分配，H股以股代息。滨江集团发行9.4亿元中期票据。大悦城21.1亿股限售股上市流通。信达地产全资子公司拟收购融创政新50%股权及对应债权。
　　投资建议与投资标的
　　本周新房和二手房销售无明显起色，土地市场仍保持低迷。近期部分主要城市开始放松改善住房、二套房信贷政策，多部门初步明确了政策银行提供保交付资金的方案，周内5年期LPR下调15bp，政策迎来新一轮实质性宽松。我们认为，政策性银行专项借款的介入将加速解决交付问题，并有望一定程度上恢复购房者信心。但应注意，专项借款本质上是高优先级债权的置换，而非对困难房企的直接削债或输血，因此在需求缓慢复苏的背景下，困难房企的资产负债表并未得到明显改善，同时相对劣后的债权人仍会遭受一定损失，仍然需要进一步的实质性政策推升购房需求，才能缓解本轮危机。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
　　风险提示
　　销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。