安信国际-金茂服务-0816.HK-上半年增长强劲，指引保持不变-220823

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　　收入增长强劲。金茂服务2022年上半年收入同比上升60%至11亿元（人民币。下同，特别指明除外），收入增长强劲。其中物业管理服务分部收入同比上升45.8%至5.4亿元、社区增值服务同比上升221.3%至2.5亿元、非业主增值服务同比上升30.1%至3.1亿元。社区增值服务分部收入大幅上升，体现了金茂服务在管物业数目增加，而带动了对应的增值服务。此外，公司把车位及物业代理服务从新定义，由原来的非业主增值服务改为社区增值服务，估算约有60个百分点的一次性影响。物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务收入占比约49.3%、22.4%及28.3%，非业主增值服务收入占比在稳步下降，收入结构愈趋稳健。
　　盈利能力保持同业较高水平。金茂服务毛利润同比上升58.5%，至3.6亿元。毛利率保持稳定水平，同比微跌0.3个百分点，至32.5%。分部来看，物业管理服务毛利率同比微跌0.4个百分点，至17.2%、社区增值服务毛利率同比下跌6个百分点，至46.7%、非业主增值服务毛利率同比下跌2.1个百分点，至47.8%。社区增值服务毛利率下降幅度较高，主要由于业务正处于扩张期，导致人员及资源配置支出增加所导致。公司销售及管理费用同比上升31.7%至1.3亿元，销售及管理费对收入之比率约12.3%，若撇除上市开支的影响，销售及管理费估算约1.2亿元，销售及管理费对收入之比率约11.1%，同比下降2.5个百分点。扣除上市开支后的营业利润估算约2.3亿元，同比上升78.6%。利润增长大幅跑赢同业。
　　第三方项目占比提升。截至6月，金茂服务合约面积约6960万平米，对比2021年12月，净增加1200万平米，其中，包括收购并私有化首创置业（前上市编号：2868.HK）而带来的711万平米合约建筑面积。余下来约489万平米的新增合约面积中，来自母公司中国金茂（817.HK）及第三方拓展的项目约各占一半，第三方面积占比大幅上升。管理面积方面，截至6月公司约有4550万在管面积，其中，来自第三方项目之面积约1789万平米，约占39%，比去年底提高5个百分点。管理规模增长保持强劲，合管比达1.53倍。城市服务继续发力，2022年上半年新签三个城市运营项目，是公司未来管理规模增长动力来自之一。
　　规模、收入、利润增长保持强劲。整体而言，金茂服务在管理规模、收入、利润的增长强劲，大幅跑赢同业。整体毛利率在逆周期中，保持较稳定水平，收入结构随着在管规模的上升而愈趋稳健。反映在中国金茂的销售增长的带动下，金茂服务有所受惠。此外，金茂靠着其央企背景，在民营地产商资金压力下，我们预期公司未来将有更多并购机会，规模增长有望保持较高水平。管理层维持公司「十四五」的增长目标，2021-2025年，管理规模，收入，净利润等主要指标的复合增长率50%。2023年规模面积突破1亿平米。
　　风险提示：疫情影响、地产销售疲弱、收并购的不确定性。