兴业证券-越秀房产信托基金-0405.HK-底层资产质量优，长期抗风险能力强-220806

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　　投资要点
　　我们的观点：2021年末公司完成收购越秀金融大厦后，为公司注入新增长动力。2022年受疫情因素对酒店、购物中心、白马大厦等物业收入造成影响，同时公司提供临时租金减免政策支持租户，我们认为短期来看，2022年公司业绩或有一定压力。从长期来看，我们认为公司的底层物业质量好，整体经营恢复速度快，融资渠道多元且成本控制能力强，分派率有望继续保持行业平均以上，建议投资者关注。
　　中期业绩符合预期：2022H1越秀房托实现营业收入9.4亿元人民币（下同），同比增长7.0%；物业收入净额为6.9亿元，同比增长7.6%，整体经营保持稳定，2022H1业绩符合预期。
　　每单位应计分派同比下降：2022H1，公司应计分派总额为3.43亿元，同比增加0.8%；中期每单位应计分派为8.5港仙，同比下降30.8%，主要因公司为收购越秀金融大厦增发，基金单位大幅增加。2022H1公司的年化分派收益率为5.58%，同比下降0.59个百分点。
　　越秀金融大厦收购后对基金分派贡献突出：2022H1，公司写字楼收入为6.4亿元，同比增长37.1%，其中越秀金融大厦贡献占比33%；每单位分派较未含越秀金融大厦贡献情况下增加11.6%，越秀金融大厦贡献突出。公司于2021年12月23日完成收购越秀金融大厦后，越秀金融大厦出租率保持高位运行。截至2022H1，越秀金融大厦平均出租率为95.5%，续租率为72%，续租租金较上一手增长7.5%。
　　主动管理到期债务，平滑境内外市场波动影响：截至2022H1，公司平均融资成本为2.68%，较2021年末略增0.43个百分点，主要因境外利率市场整体上行。公司主动管理到期及存续债务，在上半年成功以3.5%利率置换原境内4.31%利率的12.84亿元银行贷款，每年节约融资成本约1000万元，平滑市场波动对基金业绩的影响。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。