中信证券-REITs行业二季度报告点评：疫情的压力测试下，REITs经营表现如何？-220729

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　　今年二季度，在疫情的压力测试之下，高速公路和个别产业园区REITs收入端受到的冲击明显。相比之下，仓储物流和生态环保类REITs的经营表现更具韧性。总体来看，多数REITs营业收入平稳，可分派现金额完成度较高。立足当下，最艰难的时刻或已过去，在下半年国内疫情影响趋缓的前提下，短期建议关注疫情缓解后收入有望快速修复以及估值尚处于合理水平的产业园区REITs，长期建议均衡配置特许经营权类REITs和产权类REITs，同时积极参与新发项目的配售认购。
　　▍疫情的压力测试下，各单REIT经营表现如何今年二季度，在国内局部地区的疫情扰动下，高速公路和个别产业园区REITs收入端受到的冲击明显。相比之下，仓储物流和生态环保类REITs的经营表现更具韧性。具体来看：
　　一、高速公路REITs——车流量大幅回落导致各单REITs项目的通行费收入出现不同程度下跌，但当前其营收已呈逐月修复态势。疫情对于营收的冲击在一定程度上拖累了高速公路类REITs的二级市场表现，若后续出行需求稳步复苏，则可关注业绩修复逻辑下高速公路类REITs的表现。
　　二、生态环保REITs——疫情扰动对于其经营的影响有限，中航首钢绿能和富国首创水务均实现了二季度营收环比正增长。从二级市场表现来看，进入二季度，疫情对于生态环保REITs的业绩扰动有限，市场或围绕估值水平进行交易，高溢价继续被消化，二级市场价格也逐步回归理性，IRR有所回升。
　　三、产业园区REITs——出租和续租受限、叠加租金减免政策，使得项目业绩受挫。2022年二季度，四单产业园区类REITs的经营均不同程度地受到了散点疫情的冲击。但同时，部分基金管理人和运营管理机构放弃部分管理费也缓解了项目在成本费用端的压力，因此产业园区类REITs项目的毛利率仍能维持较高水平。疫情扰动对于产业园区类REITs二级市场价格表现的影响有限，当前产业园区类REITs的PV乘数尚处合理区间，在下半年国内疫情整体可控的前提下，产业园区类REITs的经营状况有望持续修复。
　　四、仓储物流REITs——2022年二季度，中金普洛斯的营业收入环比下降，但红土盐田港同期的业绩表现出一定韧性。一方面，该项目于二季度保持了99%的高出租率；另一方面，其底层资产为临近港口的保税仓储物流设施，5-6月我国出口的持续反弹也有助于保障其租赁需求。二级市场方面，二季度，仓储物流类REITs的二级市场价格稳中有升。展望后续，疫情趋缓下，中金普洛斯的业绩弹性较大，良好的区位优势或也能继续支撑红土盐田港的业绩表现。
　　▍业绩分化下，各单REITs可供分配金额完成进展如何？2022年上半年，各单REIT的可供分配金额完成度存在明显差异，整体来看产权类REITs的完成度相对更高。2021年，特许经营权类REITs的实际现金分派收益率远超其招募说明书中的预测值，这在一定程度上拉高了市场对于未来高分红的预期。但从上半年的情况来看，因为受疫情冲击明显，高速公路类REITs上半年的可供分配完成度较低。展望下半年，随着散点疫情趋缓以及国内复工复产稳步推进，公募REITs的经营业绩或有望同步修复，虽然2021年特许经营权REITs实现了超量分红，但今年来看对于特许经营权REITs继续实现超量分红的预期或也应适度修正。
　　▍REITs配置策略：立足当下，优中选优。站在当前时点，最艰难的时刻或已过去，在下半年国内疫情整体可控的前提下，宏观基本面的修复或带动REITs项目业绩回暖。针对存续产品，建议结合业绩弹性、估值水平和现金分派率等指标挑选标的，短期建议关注疫情缓解后收入有望快速修复以及估值尚处于合理水平的产业园区REITs；从长期配置角度来看，REITs更是一种适合长期持有的资产，建议均衡配置。特许经营权REITs可挖掘高票息品种，产权REITs项目首选区位条件优越、底层资产增值潜力强的项目。同时，配售认购环节仍是配置REITs资产的重要方式，重点关注新发项目的REITs配置机会。近期，首单清洁能源REIT已经发行上市，市场认可度较高，后续可密切跟踪清洁能源REITs的储备项目；此外，两单保障性租赁住房REITs已通过交易所审批并等待上市，作为不动产权类REIT中的“保障性”资产，保障性租赁住房REITs出租率稳定，抗周期属性强，且前期的试点项目均为一二线城市的优质资产，建议积极参与。
　　▍风险因素：REITs政策规定超预期变动；疫情反复或对底层资产经营产生负面影响；REITs扩募或导致收益率变动；可供分派现金不及预期。