第一上海-新世界发展-0017.HK-财务稳健，融资成本低，扎根高能级城市，高质量发展-220722

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　　2022上半年销售表现优于百强房企：2022年1-6月，预计公司全口径销售额约75.2亿元，同比下降15.3%，表现优于百强房企（同比降幅50%）。公司6月开盘的杭州项目认购金额超过70亿元，创杭州有史以来单日销售额新纪录，并创下杭州最高限价69,800元/㎡高端住宅最多登记报名记录。
　　土储丰富，高能级城市布局：公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2022上半财年，公司拥有香港土储980万平方尺，其中物业发展和投资物业各占一半；内地土储552万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围约1500万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新项目，截止2022上半财年，公司在手旧改项目已达10个。
　　租金收入未来可期：由于香港及内地受疫情影响，租金收入短期可能会受影响，但是随着疫情逐步缓解并进入常态化，公司租金收入有望在2022年下半年迎来更高增长。公司目前已在运营中的K11项目有17个，其中香港6个，内地11个，整体运营楼面面积为135.6万平方米。储备项目21个，其中12个位于一线城市，总楼面面积约280万平方米，将在未来五年逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
　　融资成本持续保持行业低位，财务实力稳健：2022年上半财年报告显示，公司的平均融资成本2.52%，同比下降0.41ppt，为行业低位水平。公司净负债比率41.3%，亦处于较低水平。另外公司融资渠道保持畅通，在2022年6月分别发行了5亿美元绿色永续债及2亿美元社会责任债券，为大中华区首间在公开债券市场发行以美元计价的绿色永续债券的企业，及亚洲首间于公开债券市场发行以美元计价的社会责任债券的非金融企业。
　　目标价40港元，维持买入评级：公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，并一直保持稳健经营、良好财务结构以及持续稳定的派息（按当前股价26.1港元计算，2021财年股息率为7.9%）。未来，随着公司进军内地商场轻资产管理市场及大湾区医疗健康市场，以及通过KDollar及CRM系统打造全生命周期综合服务商，三大引擎加上与央企国企强强联手，公司将在房地产存量时代迈向更高质量发展。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为12亿、14亿及16亿港元。基于公司历史PB估值中枢0.4X-0.6X，我们给予公司2022年0.45X的PB估值，得出目标价40港元，维持买入评级。
　　风险因素：宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期