天风证券-房地产行业：一线土拍平稳，信心仍待修复-220612

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行业追踪（2022.6.4-2022.6.10）5月土地市场依旧偏冷，一线成交整体平稳2022年1-5月全国300城土地累计成交建面5.06亿平方米，同比-30%，降幅较1-4月扩大1个百分点；分能级看，一线、二线、三四线城市分别同比-48%、-37%、-23%，一线累计降幅较4月收窄11个百分点；1-5月成交金额9668亿元，同比-57%；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-59%、-58%、-55%。

5月市场整体表现依旧偏冷，土地投资仍处惯性下降通道，平均溢价率继续收窄。

一线城市土地成交规模累计同比表现优于二三四线，流拍率呈回升态势，主要得益于北京、广州月内完成集中供地。

热点地块驱动，北京二轮土拍溢价率微涨近日，上海、北京完成新一轮集中供地。

第二轮北京土拍主要规则调整如下：1）新增预挂牌环节；2）“套内70/90”政策再度缩减，仅少数地块执行该要求。

北京二批次集中供地17宗地中成交14宗地块，成交建面144万方、成交总价500亿元、成交楼面价34603元/平，平均溢价率5.4%，7宗地块底价成交，占比50%。

房企投资信心受损下流拍率较首轮提升，但溢价率较首轮微涨1个百分点，主要受区域间地块热度分化加剧影响。

企业方面，30家竞拍房企中仅有3家民企，华润、中海、首开等大型国央企及地方龙头参与积极，而14宗地块中半数通过联合体竞得表明当前市场环境下，房企以合作方式补充资源的倾向性趋强，以规避开发风险、分摊资金压力。

竞拍门槛降低，上海首轮土拍量价回温首轮上海土拍主要规则调整如下：1）取消打分入围环节，改为挂牌方式；2）土地监管资金由原来最高的130%下调至110%。

22年上海首批土拍36宗土地全部成交，成交建面425万方、成交总价835亿元、成交楼面价19631元/平、平均溢价率3.5%，19宗地块底价成交，占比52.7%。

拍地门槛降低后成交量价、溢价率较去年三批次均有上升。

松江、青浦、闵行等热点核心地块成交规模及溢价水平领先。

企业方面，国央企仍是拿地主力，拿地占比超过八成，招商蛇口、中铁建、建发等大型房企成交金额领先。

受益于“招挂复合”取消及监管资金调降，上海城投、临港集团等本地国资底价斩获多宗地块，上海同润、佳运置业等民企也实现扩储，中小房企拿地机会增多。

整体来看，一线核心土地市场的韧性反映出其真实需求对基本面的良好支撑，而现阶段二三线市场销售及投资信心的修复则因城市基本面区别较大存在迟滞，且区域间冷热各异已是土地市场的共性趋势。

我们认为5月以来销售企稳有望带动市场信心，整体复苏趋势确立与否除考虑需求边际改善效果外，二批土拍热度恢复状况将同具指标意义。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大新房市场本周成交405万平，月度同比-43.81%，相较上月下降0.32pct；累计库存12851万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。

二手房市场本周成交144万平，月度同比-25.98%，相较上月改善2.13pct。

土地市场本周成交建面2293万平，滚动12周同比-34.46%；成交总额1254亿元，滚动12周同比-53.36%；全国平均溢价率+3.13%，滚动12周同比-16.67pct。

本周申万房地产指数+0.17%，较上周提升2.54pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数3.49pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.02%，较上周下降0.31pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数3.45pct；克而瑞内房股领先指数为-2.32%，较上周下跌1.55pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。