兴业证券-九龙仓集团-0004.HK-FY2021投资物业收入增长显著恢复-220607

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投资要点我们的观点：公司在香港的优质山顶物业期内贡献大部分香港销售收入；内地物业开发坚持布局少数核心城市，接下来销售规模或将有所收缩。

公司旗下IFS购物中心资产较为优质，年内表现出较强的零售增长，尤其是长沙和成都物业，叠加2020年低基数，投资物业收入增速迅速恢复。

公司的当前股价对应2021A每股核心收益的PE为21倍，股息收益率为1.6%。

核心净利润同比增长7%，符合预期：2021年公司实现营业收入224亿港元，同比增长7%；其中发展物业、投资物业、酒店、物流、投资及其他分别占50%、24%、2%、13%、10%。

核心净利润为36亿港元，同比增长7%。

毛利率为50.6%，同比下降14.3个百分点。

核心净利率为16.3%，同比持平。

公司全年每股派息40港仙，同比持平，派息总额为12亿港元，占核心净利润比例为34%。

香港市场销售显著增长：年内香港市场实现销售额49亿港元，同比大幅增长，主要由山顶物业销售贡献。

内地销售金额为139亿元人民币，同比下降20%，主要由苏杭项目贡献。

2022年内地销售目标为90亿元人民币，同比下降35%。

内地投资更加谨慎：截至期末，公司香港部分应占土储楼面面积约为300万平方尺，其中山顶物业、九龙塘、九龙东物业分别为60、44、201万平方尺。

内地方面公司拿地更趋谨慎，截至期末的权益土储为210万平米，主要分布于杭州、苏州、成都、重庆、佛山、广州、北京等一二线核心城市。

投资物业收入恢复明显：公司旗下的IFS商场（长沙、成都、重庆、无锡等）定位重奢高端，零售额保持全国领先，2020年疫情之下租金收入依然保持韧性，2021年进一步恢复增长。

期内内地的投资业务收入54亿港元，同比增长28%，营业利润为35亿港元，同比增长37%。

财务状况保持稳定：截至2021A公司的账面现金为236亿港元，有息负债为367亿港元，其中短期负债占10%。

截至年末的净负债率为7.9%，同比下跌7.7个百分点。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、合约销售不及预期、租金收入不及预期。