天风证券-房地产行业研究周报：5月百强销售环比增速转正-220605

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行业追踪（2022.5.28-2022.6.3）5月百强销售环比增速转正百强房企单月销售金额同比降幅连续8个月扩大，环比增幅归正。

克而瑞数据显示，2022年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额同比下降60.1%，增速较2022年4月降低1.0pct。

1-5月累计销售金额同比下降52.6%，增速较1-4月下降2.3pct。

环比方面，百强房企销售金额、销售面积环比上月分别增长+5.7%、+18.4%。

百强房企单月销售金额中4家同比增长，较4月增加1家；55家环比增长，较4月增加16家。

头部房企同比降幅收窄，中小房企持续下行。

2022年5月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-48.5%、-53.0%、-56.9%、-65.2%、-67.3%，增速较2022年4月分别变化+2.1pct、+2.7pct、+1.7pct、-5.7pct、-5.6pct。

1-5月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达591、343、253、173、50亿元，同比变化-51.5%、-54.8%、-53.6%、-49.5%、-60.3%，其中TOP100门槛下降最为明显。

高频交易数据同样边际向好。

2022年5月新房成交月度同比-43.48%，相较上月改善7.81pct；二手房成交月度同比-28.10%，相较上月改善10.08pct。

我们认为，销售边际改善主要受益于：1)疫情向好。

2)因城施策力度继续升级。

据中指研究院，2022年5月共43城出台四限类放松政策、51城出台公积金类放松政策。

3)按揭持续宽松。

5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，规定首套普宅的商业性个人住房贷款利率下限调整为5年期LPR减20BP（即4.4%），二套普宅下限仍按现行规定执行。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点。

据贝壳研究院，2022年5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

5月新房及二手房成交显著回暖新房市场本周成交406万平，月度同比-43.48%，相较上月改善7.81pct；累计库存15735万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。

二手房市场本周成交114万平，月度同比-28.10%，相较上月改善10.08pct。

土地市场本周成交建面1553万平，滚动12周同比-37.16%；成交总额404亿元，滚动12周同比-58.12%；全国平均溢价率+3.15%，滚动12周同比-17.65pct。

本周申万房地产指数-2.38%，较上周提升1.01pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数4.58pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.29%，较上周提升2.30pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.57pct；克而瑞内房股领先指数为-0.77%，较上周提升2.57pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。