天风证券-房地产行业研究周报：公募REITs再提速，保障性租赁住房破冰-220529

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行业追踪（2022.5.21-2022.5.27）保障性租赁住房REITs即将推出，助力扩大公募REITs市场规模本周有关REITs政策纷纷出台。

5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中提到，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”。

此次意见在存量资产范围上聚焦重点方向，在盘活方式上灵活多样，并相应加大政策支持，引导做好回收资金使用，以形成有效投资。

5月27日，证监会办公厅和发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，通知提到“保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源”等事项。

此次推动保障性租赁住房REITs的政策内容具有如下特点。

1）发起人层面：明确发起主体，坚持房住不炒的定位。

发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，发起人（原始权益人）不得开展商品住宅和商业地产开发业务。

2）资金用途层面：强调回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施短板重点领域。

3）相关参与方层面：压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实控人不得回收资金，并且发起人应当每季度报告回收资金使用情况。

自2021年5月以来，我国共发行12支公募REITs。

从资产类型看，现有12支公募REITs的底层资产分别为生态环保（2支）、交通基础设施（4支）、园区基础设施（4支）、仓储物流（2支）等4类，保障性租赁住房有望成为第5类资产类型。

从总规模看，现有12支REITs总发行规模为458亿元，约占沪深两市总市值的0.06%（截至2022年5月27日，A股总市值76.61万亿元），发展保障性住房REITs有利于扩大公募REITs市场规模，公募REITs扩容有望进一步推进。

5月27日，上交所、深交所分别披露中金厦门安居保障性租赁住房REITs、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs均已正式申报材料，是国内首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

目前，北京、深圳、重庆、苏州、西安等地均陆续建设保障性租赁住房项目，未来REITs或为保障性租赁住房项目提供新的融资渠道。

新房、土地市场本周成交降幅持续扩大，二手房市场呈现回暖新房市场本周成交414万平，月度同比-46.47%，相较上月改善4.82pct；累计库存13577万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。

二手房市场本周成交146万平，月度同比-31.15%，相较上月改善7.29pct。

土地市场本周成交建面1565万平，滚动12周同比-36.78%；成交总额157亿元，滚动12周同比-58.17%；全国平均溢价率+2.18%，滚动12周同比-17.45pct。

本周申万房地产指数-3.39%，较上周下跌3.96pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数1.52pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.01%，较上周下降5.50pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.92pct；克而瑞内房股领先指数为-3.34%，较上周下跌7.98pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。