平安证券-地产行业政策洞察系列之七：2022首轮土拍压力犹存，市场回暖尚需时日-220522

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平安观点：试点城市宅地供应同比微降，首批规则延续优化：2022年已公布计划的17城合计住宅供应面积1.4亿平米，较2021年计划供应下降8%；其中14城首批供地规模占全年计划12%，较2021年首批占比（27%）下滑，主要受全年供应批次增加影响。

2022年首批集中供地主要采用“限地价、限房价、摇号/一次性报价”方式，对比2021年第三批限房价城市数量有所减少，同时上年流拍本轮回炉地块起拍价下调、部分地块销售限价上调，整体看竞拍要求、供地质量均有所优化。

首批土拍表现平平，央国企仍为拿地主力：2022年18城首批集中土拍成交土地337宗，合计成交3966亿元；流拍率17%、成交溢价率5%，并未较2021年第三批（13%、3%）明显改观。

其中，城市间、区域间延续分化，核心城市核心地块更受青睐。

从房企拿地特征来看，受可合作方数量减少、合作稳定性降低等因素影响，18城独立成交地块数量攀升，占总成交比例达82%；得益于资金优势，央国企仍为拿地主力；同时地方国企托底现象依旧存在。

盈利能力方面，测算热点地块毛利率均值21%，与2021年第二批（20%）基本相当，高于2021年首批（16%）。

资金压力为土拍平淡主因，二批次预计仍将承压：尽管政策端持续改善，但当前行业仍旧面临融资渠道不畅、销售回款不足两大问题，房企现金流遭受影响，销售去化预期随之降低，拿地热情受到阻碍。

往后看，我们判断短期土地市场仍将承受压力，主要考虑政策时滞、后续批次供应地块难以实现年内销售，以及幸存房企或更为注重商业模式优化、综合实力提升，一味冲击规模已不再为首要目标之一。

投资建议：尽管土拍规则优化、供地质量提升，但在资金压力及销售悲观预期作用下，2022年首批集中供地并未出现明显改观，行业下行压力仍旧存在。

后续随着政策发力及疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。

物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。