天风证券-房地产行业研究周报：时间比空间更重要-220522

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行业追踪（2022.5.14-2022.5.20）5月5年期LPR下调，信贷环境宽松2022年5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%（前值3.7%），与上月持平；5年期以上LPR为4.45%（前值4.6%），较上月下调15bps。

5月份贝壳研究院监测的重点103城主流首套房贷利率为4.91%，二套房利率为5.32%，较4月下降26、13bps，连续8个月环比下调，且相比21年9月高点分别下滑83、68bps。

房贷利率加速下调5年期LPR继22年1月下调5BP之后再次下调15BP，叠加5月15日新政，目前首套、二套房贷利率下限进一步降至4.25%和5.05%。

参考央行口径的个人住房贷款加权平均利率，当前首套房贷利率下限已低于09年6月4.34%与16年9月4.52%的前期低点。

此外，根据易居研究院统计，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳等20个城市均出现了4.4%的房贷利率（一线2个、二线8个，三线10个），房贷利率呈现加速调整态势，有别于此前市场对于房贷利率渐进式调整的认知。

期待一步到位的调控，时间比空间更重要如果单纯看15BP+20BP，相比目前需求侧受损的信心和现金流，确实微不足道，但是我们也看到了银行在实际执行层面，单月下调50-60BP的城市数量在快速增加。

从政策效果的角度来看，我们认为一步到位式的调控能够最大化发挥调控效应（避免浪费政策工具，同时也能避免需求侧观望情绪）。

无论是从当前基本面的位置，还是前期因城施策的效果来看，相信政策或有足够的理由加码，并且可能出现更多一步到位式的调整。

因为在政策空间有限或存在明显掣肘的情况下，时间可能比空间更重要。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大新房市场本周成交387万平，月度同比-49.58%，相较上月改善1.72pct；累计库存15708万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。

二手房市场本周成交140万平，月度同比-29.37%，相较上月改善9.07pct。

土地市场本周成交建面1761万平，滚动12周同比-34.22%；成交总额417亿元，滚动12周同比-54.23%；全国平均溢价率+3.03%，滚动12周同比-17.16pct。

本周申万房地产指数+0.57%，较上周下跌3.34pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数1.66pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.49%，较上周提升4.55pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.62pct；克而瑞内房股领先指数为4.64%，较上周提升7.67pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。