天风证券-房地产行业天风问答系列：限购限贷对销售的影响范围有多大？-220516

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4月以来，多部门表态支持房地产市场平稳发展，如央行和外管局印发通知提到“完善住房领域金融服务，因城施策合理确定最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展；政治局会议提出“坚持房住不炒，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求”。

5月15日央行下调首套住房贷款利率下限。

我们针对市场关心的各地限购、限贷方面的问题进行如下回答。

全国多少城市执行限购政策？截至2022年5月11日，据不完全统计，全国共有43个主要城市执行限购政策（城市中部分区域限购的，我们选取主要城区限购的城市为限购城市），其中高能级城市居多。

1）从区域分布看，华东、华南、华北、华中分别由14、10、8、6个城市限购。

2）从销售占比看，2018年43个限购城市销售金额占当年全国销售金额的50.97%。

3）剔除数据披露不完整的城市后，我们得到限购城市样本池，由37个城市组成，2018-2020年样本池销售金额占全国比例稳定在40%以上。

4）一线城市限购政策较为严格，在谨慎假设下，2021年一线城市销售金额占比为11.17%，销售金额占全国比例稳中有升，对全国销售数据具有风向标式的影响。

全国多少城市执行限贷政策？截至2022年5月11日，我们搜集到全国共有53个主要城市执行限贷政策，包括43个限购城市，和10个限贷不限购城市，包括重庆、沈阳、惠州、菏泽、泉州、滁州等。

1）53个限贷城市中，18个城市“认房又认贷”（根据是否有贷款记录而设定不同的首付比例要求），包括北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等。

2）2/3的限贷城市首付比例要求高于央行统一规定的下限。

43个限贷城市、10个限贷不限购城市中，分别有29个、6个城市的商贷首付比例标准高于统一要求。

3）从销售占比看，我们测算发现2018年53个限贷城市销售金额占全国的59.57%。

4）剔除数据披露不完整的城市后，我们得到限贷城市样本池，由46个城市组成，2020年样本池内城市销售金额占比达49.70%。

房贷利率下行空间如何？根据央行最新出台的通知，现行首套房、二套房的房贷利率统一标准分别为5年期LPR减20bp、5年期LPR上浮60bp，我们统计发现：1）整体来看，截至2022年4月，全国平均首套房、二套房的贷利率分别为5.17%、5.45%，分别高出央行下限标准77bp、25bp，整体上存在一定的下降空间；2）我们整理了23个重点城市的房贷利率，发现重点城市首套、二套房的房贷利率中位数分别为4.9%、5.35%，分别高出央行下限标准50、15bp；3）分城市能级看，一线城市首套、二套房贷利率均具备下行空间，部分二线城市如武汉、长沙、下行空间充足；4）我们进行基础的敏感性分析发现，2018年23个重点城市的销售金额占全国的38.39%，假定其他城市销售金额不变的基础上，若23个重点城市销售金额提升5%、10%、15%、20%，全国销售金额有望相应增长1.92%、3.84%、5.76%、7.68%。

投资建议：4月以来，多部门表态支持房地产市场平稳发展。

若各地因城施策，刚性和改善性需求或得到释放，对房地产行业销售有望产生积极影响。

未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的是长期挖掘。

持续推荐：1）优质大型：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

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风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、销售不及预期、本文对销售数据测算是基于一定前提假设，存在假设条件不成立、市场发展不及预期等因素导致测算结果偏差。