中银国际-房地产行业2022年中央政治局会议点评：政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期-220430

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事件2022年4月29日中央政治局会议关于房地产相关表态：要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

点评会议提及“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”，实质上是在管控房地产行业内重点风险的同时，防范因行业基本面过度下行与房企资金面持续恶化可能引发的跨行业风险。

当前行业基本面与房企资金都面临严峻考验：一方面，房地产投资和销售下行加剧且尚未见底；另一方面，前期信贷支持并未到位，叠加债务集中到期，房企资金链持续紧张。

若严峻形势持续恶化，对于金融体系和房地产上下游产业链或出现不良的连锁反应。

三月以来高层涉及房地产的定调“稳中趋松”倾向明确，持续释放积极信号。

本次政治局会议也重点提及“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求”。

我们认为地产行业已迈入深度调整期，3月全国商品住宅销售面积同比大幅下降23.2%，4月楼市地市景气度持续低迷，部分城市基本面面临严峻的下行压力，政策或可积极放开。

调整期会贯穿整个Q2，因城施策主线下，各地优化房地产调控政策整体或将呈现以下三大特点：1）政策落地节奏进一步加快：5月地方“稳楼市”政策将会更加频繁地落地。

2）政策向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸，优化调整力度加大，且有效性逐步增强。

我们曾在报告《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》中提及，需求端政策的有效性由强到弱可以总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。

首先是限贷放松，4月18日，央行提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”，预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准。

根据我们的梳理，已经有南宁、福州、兰州、菏泽、赣州等超过20个城市下调了首付比例，房贷利率下行的城市也不断扩容至广州、南京等高能级城市。

上海临港、南京、苏州、宁波、兰州、无锡、郑州、福州、南昌等地优化限购，天津拟停止限价商品房销售，哈尔滨、青岛即墨优化限售等等。

3）城市向热点一二线城市扩围。

楼市的放松政策从三四线城市到弱二线城市，从弱二线城市蔓延到南京、苏州等强二线城市。

我们可以看到，三四线、弱二线城市更多的采取的直接的救市政策，采用大范围甚至全市的放松，而强二线城市更多的是在释放信号，以增强购房信心，先小范围的进行政策的放松，再根据市场的反应看是否需要进一步调整政策，实现整体市场可控。

我们认为，后续可以重点关注成都、杭州、武汉、厦门这四个强二线城市是否有相关政策落地，将会具有更加明确的指向意义。

未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

虽然早在2月初财联社等多家媒体报道全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力，但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。

本次会议再度提及“优化商品房预售资金监管”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。

我们认为，未来预售资金监管可能的改进方向有：1）合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；2）不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；3）进一步放开预售资金监管比例、监管时间点。

投资建议此次中央政治局会议高层定调，地产政策调控路径更加清晰明确，我们认为后续“因城施策”、“因时施策”“因房施策”将加速落地，兑现beta行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期，我们预计销售大概率将在Q2末见底企稳回升，投资或在Q3改善。

我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。