第一上海-星盛商业-6668.HK-业绩符合预期，未来发展确定性强-220422

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归母净利润同比增长45.8%，派息率44%：2021年公司营业收入达5.72亿元，同比增长29.5%，毛利润约3.30亿元，同比增长32.9%，归母净利润为1.85亿元，同比增长45.8%；毛利率为57.7%，同比上升1.4个百分点，费用率为13.9%，同比下降0.2个百分点，归母净利率为32.1%，同比提升3.2个百分点。

公司业绩获得稳步增长，主要得益于存量项目运营业绩的提升及前期顾问咨询项目显著增加。

公司宣派末期股息0.1港元，派息率44%，维持在较高水平。

运营效率提升：公司四大能力，包括量身定制的研策能力、强大的客户招揽能力、数字化的运营能力、因地制宜的改造升级能力带来项目运营效率的持续提升。

期内，公司运营购物中心的销售额同比增速33%，可比同店增速21%，可比同店增长相对于2019年同期增长5%，出租率94%，保持行业较高水平。

公司的标杆项目深圳福田COCOPark改造升级完成，销售额较2020年增长33%，较2019年增长18%，出租率较2019年提升0.3个百分点至98.8%。

公司处于成长期（开业3年-5年）及成熟期（开业5年-10年）的项目面积占比为65%，未来将继续贡献业绩增长动力。

外拓斩获不断，第三方合约面积占比62%：期内开业商场4个，目前公司累计在管商场24个，在管面积约182万方，第三方面积占比为58%，为行业领先水平。

公司品牌体系（“COCOPark”、“COCOCity及iCO”、“COCOGarden”、“第三空间”）及运营管理能力在市场上广受认可，外拓斩获不断。

2021年公司共拓展5个项目，合约面积约42万方，采取多元化模式实现合作的最优化及收益最大化。

截止目前，公司的合约面积约390万方，覆盖大湾区（占比86.5%）、长三角（占比6.4%）及华中地区（占比1.8%）等区域，第三方占比达62%。

在手咨询项目32个，为公司带来可观的潜在合约面积。

目标价4.5港元，买入评级：公司的市场化外拓起步于2014年，是最早进行外拓的商管公司之一，市场化能力正在得到不断验证。

关联方星河控股的稳健经营也为公司的发展提供业务保障。

2022年，公司拟开业项目达8个，叠加超过30个咨询项目带来潜在的合约面积，我们认为“五年五倍”的中长期目标实现具有较大的确定性，看好公司未来发展。

预计2022年、2023年及2024年，公司将实现归母净利润分别约2.4亿元、3.2亿元、4.2亿元，给予2022年15倍市盈率，对应目标价4.5港元，较现价有85%的上升空间，买入评级。