天风证券-房地产行业统计局3月数据点评：加速探底，静待拐点-220418

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销售：量价增速持续下行，地方结构性弱改善1-3月全国商品房销售面积同比-13.8%，降幅较1-2月扩大4.2pct，其中住宅销售面积下降18.6%；销售金额同比-22.7%，降幅较1-2月扩大3.4pct，其中住宅销售额下降25.6%。

3月单月销售面积环比-2.29%，同比-17.7%；单月销售金额环比-8.2%，同比-26.1%，降幅较1-2月扩大6.9pct，单月同比为2020年3月以来新低；3月单月销售均价9252元/平，环比-6.0%，同比-10.3%，降幅较1-2月略收窄0.5pct但销售均价为近2年来最低，销售下行下房企降价去库存仍在持续。

高基数压力影响下，行业基本面仍处在探底趋势中，但销售指标整体下滑幅度仍在预期之内。

根据我们监测，2月地方政策密集松动以来，叠加按揭利率的持续下滑和流动性的宽松（央行：3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等），15个放松城市销售面积同比降幅由1月的-45%收窄至3月的-32%，好于同期其他可比城市。

我们认为地方“四限”的松动在一定程度上缓解了部分城市需求的悲观预期，区域市场有望出现阶段性的弱复苏。

但当前整体销售复苏持续性仍面临行业预期不稳的考验，基本面拐点仍不明晰，后续回暖速度将取决于托底政策连续性和跟进力度。

开发投资增速转跌，土地投资降幅收窄1-3月全国房地产开发投资完成额同比+0.7%，3月单月同比-2.4%，环比-8.5%，同比增速表现优于2021Q4各月，基本面失速风险短期可控。

增量端：1）1-3月土地购置面积同比-41.8%，成交价款同比-16.9%，同比降幅较1-2月缩窄0.5pct、9.8pct，或受热点城市首轮集中供地的带动；2）1-3月新开工同比-17.5%，降幅较1-2月扩大5.3pct。

存量端：1）1-3月房屋施工面积同比+1.0%；2）1-3月竣工面积同比-11.5%，降幅较1-2月扩大1.7pct。

我们认为，各地保竣工和预售资金监管调整下，存量施工仍是全年开发投资的重要支撑，同时核心城市优质地块出让意愿的增强也有望带来土地市场的结构性复苏。

但预计在明确的销售拐点到来之前，房企增量开发投资将延续平稳下滑态势。

到位资金加速下滑，行业信用持续承压1-3月全国房地产开发企业到位资金同比-19.6%，降幅较1-2月继续扩大0.2pct；3月单月同比-23.0%，环比-48.2%，均为2021年以来最大降幅。

其中：1)销售回款：1-3月定金及预收款同比-31.0%，3月单月同比-37.5%，环比-47.4%，下滑幅度较大且低于同期商品房销售额增速表明市场整体需求仍在收缩。

1-3月个人按揭贷款同比-18.8%，3月单月同比-22.1%，环比-45.6%，连续3个月同比负增长，但降幅小于定金及预收款表明按揭环境持续宽松。

2)外部融资：1-3月国内贷款同比-23.5%，3月单月同比-29.7%，环比-65.4%；1-3月自筹资金同比-4.8%，3月单月-2.3%，环比-40.2%。

近期融资端的宽松有从国央企向优质民企扩散的迹象，少部分优质民营房企有望凭借灵活的市场化机制恢复再融资和成长性，但受制大规模民企信用受损和到期债务压力，预期上半年行业信用仍将面临较大压力。

把握左侧收并购和右侧集中度提升3月行业基本面加速探底，但部分城市新房销售量价指标增速的边际改善表明地方因城施策确有一定的托底作用，参考21Q4的阶段性弱改善，以及当前疫情和收入预期对需求的叠加影响，我们认为政策效果有待持续观察，当前政策力度或难以确立改善趋势，有待于更为密集的因城施策信号、更为宽松的政策尺度以及热点城市的带动效应来共同提振市场信心。

未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压;。