光大证券-房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年3月）：三月光大地产AH核心物业指数减少14%，26只样本股刊发2021年度业绩-220403

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市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-14%指数：2022年3月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-13.9%，跑输沪深300指数6.1pct.，跑输恒生指数10.8pct.，跑输恒生港股通指数8.6pct.；2022年1-3月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-12.57%，跑赢沪深300指数2.0pct.，跑输恒生指数6.6pct.，跑输恒生港股通指数4.2pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-9.6%；涨跌幅前列为：特发服务（+70.6%）、招商积余（+12.5%）、中海物业（+10.3%）、南都物业（+8.6%）、保利物业（+2.6%）。

2022年1-3月，样本股平均涨跌幅为-15.2%；涨跌幅前列为：特发服务（+35.2%）、越秀服务（+17.0%）、中海物业（+12.7%）、绿城服务（+9.4%）、华润万象生活（+6.6%）。

港股通：本月持股比例变化：融创服务（+2.84pct.）、世茂服务（+1.51pct.）、保利物业（+0.42pct.）、宝龙商业（+0.39pct.）、卓越商企服务（+0.21pct.）。

2022年1-3月，港股通持股比例变化：世茂服务（+5.88pct.）、融创服务（+4.87pct.）、金科服务（+4.46pct.）、保利物业（+2.00pct.）、旭辉永升服务（+0.95pct.）。

行业动态跟踪：国务院金融委会议要求防范化解房地产市场风险；北京住建委等五部门出台老旧小区改造意见坚持“物业管理在前”中央：3月16日国务院金融稳定发展委员会召开会议，提出要切实振作一季度经济，货币政策主动应对，新增贷款保持适度增长。

关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

政府工作报告支持社区养老、托幼服务发展。

地方：北京市住建委等五部门出台《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》，提出38条措施加强老旧小区改造组织管理，规定“坚持物业管理在前”，物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。

企业动态跟踪：万物云IPO获批，26只样本股刊发2021年度业绩资本市场动态：上市进展：3月30日，万物云境外上市申请获证监会受理，正式向港交所递交招股书。

3月31日，力高健康生活正式在港交所挂牌上市。

业绩情况：截至2021年3月31日，26家样本股刊发2021年度业绩公告，行业整体维持较高增长，多家公司业绩盈喜；碧桂园服务实现营收288亿元，同比+84.9%；保利物业实现营收108亿元，同比+34.2%；中海物业营收94亿港币，同比+44.3%。

投资建议：物业行业定位“社区治理基层支柱”，建议关注四大主线物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度均较强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。