中信证券-房地产行业跟踪点评：政策更进一步，基本面底部明朗-220406

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三月基本面探底，而托底需求的政策，也在更广阔的地理范围，以更大的尺度出台。

我们相信，基本面可以在二季度回稳向上，而销售的恢复也是信用问题解决的前提。

我们看好蓝筹地产企业。

▍政策更进一步，积极托底需求。

根据各地方政府网站，近期兰州等地密集出台房地产放松政策，包括取消和放松限购、限贷等，也包括加快项目开发、推进货币化安置，提升预售资金使用效率，降低土地付款要求、降低预售条件等。

这些政策中部分内容较此前郑州政策对需求的刺激力度更大，一些内容也仿照此前哈尔滨直接废止2018年政策的做法。

政策也普遍意识到，仅仅依靠供给侧资金流动，无法解决行业的信用、交付、投资、拿地等诸多问题，刺激需求是必然之选。

▍3月基本面探底。

3月，我们跟踪的45个城市成交20.0万套，同比下降41.1%（2月下降24.7%），17个城市二手房成交6.4万套，同比下降34.0%（2月下降33.2%）。

我们跟踪的18个企业销售额同比下降45.5%，一季度下降42.3%。

高信用公司下降33.8%，一般信用公司下降77.2%，降幅持续扩大。

应该说，基本面探底加速了政策的出台。

一季度末，38家主流中国开发企业中出现债务违约和展期的有8个，其总资产占26.1%，总负债占26.6%，有息负债为29.2%。

房地产企业信用风险开始扩散，这种扩散影响到行业的正常循环，包括资产的定价、供应商付款、房屋交付，以及金融机构的资产安全。

▍预计政策作用之下，基本面二季度起缓慢恢复。

房价已经企稳，并未持续下跌，我们跟踪的活跃二手房交易显示，2021年三季度房价出现明显调整，但从四季度开始企稳至今。

按揭利率持续下降、首套认定标准降低、公积金贷款支持加大，共同带动房贷成本下降。

另外，居民杠杆率处于较低水平，2021年住房交易杠杆率为37.5%，为过去6年最低，京沪交易杠杆率仅为20%左右。

郑州等城市的案列也显示，放松政策对交易刺激作用明显。

如果销售可以恢复，相信信用环境恢复也可以期待。

▍风险因素：房地产放松政策时间及力度不及预期的风险；部分企业持续出现债务问题的风险。

▍政策方向明确，看好蓝筹房企。

房地产行业同比下降40%-50%并非行业常态，我们相信主管部门会积极出台政策去稳定需求，也有能力稳定预期。

从历史复盘看，政策放松周期地产板块和龙头地产股的超额收益都非常显著。

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