中银国际-房地产行业第13周周报：新房去化周期持续走高，多城需求端政策陆续放开-220404

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核心观点本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。

本周46个城市新房成交套数为3.8万套，环比上升28.6%，同比下降41.9%；17个大中城市新房成交套数为2.2万套，环比上升12.8%，同比下降40.9%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-24.9%、+34.7%、-33.0%，同比增速分别为-35.5%、-36.1%、-65.2%。

16个城市二手房成交套数为1.2万套，环比下降-0.1%，同比下降42.9%；12大中城市二手房成交套数为1.1万套，环比上升0.6%，同比下降42.0%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-20.7%、+19.9%、-15.2%，同比增速分别为-51.5%、-33.3%、-52.1%。

新房库存量相比于上周无明显变化，去化周期较上周有所上升。

15个城市新房库存套数为102.2万套，同比上升1.6%，去化周期为16.5个月，环比上升0.9%，同比上升64.4%；8个大中城市新房库存套数55.7万套，环比下降0.1%，同比上升1.5%，去化周期为12.1个月，环比上升3.5%，同比上升60.5%；一线城市新房库存量26.2万套，环比下降0.7%，去化周期11.0个月，环比上升0.6个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比上升0.7%，去化周期为12.9个月，环比上升0.4个月，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比下降0.1%，去化周期14.6个月，环比减少0.3个月。

整体土地市场较上周相比量价齐升，土地溢价率有所上升。

百城成交全类型土地数量为60宗，环比上升1.7%，同比下降42.9%；成交土地规划建筑面积为350万平方米，环比上升8.4%，同比下降58.4%；成交土地总价为237亿元，环比上升54.0%，同比下降31.6%；成交住宅土地楼面均价为6764元/平方米，环比上升42.1%，同比上升64.3%；百城成交土住宅类地溢价率为5.25%，环比上升108.3%，同比下降73.8%。

投资建议当前仍是基本面差、博弈政策的逻辑，疫情突袭加重严重影响各地新房成交，全年增长目标压力较大，政策出台箭在弦上。

本周我们看到了部分城市“四限”调控出现明显松动迹象，福州允许使用公积金（含住房补贴）账户余额支付首付款，这是福州2月来第四次松绑地产调控，前三次分别下调了房贷利率、降低公积金贷款首付比例、放松了限购。

本周，浙江衢州发文对限购和限售政策同时进行了取消和松绑，河北秦皇岛结合当前房地产市场发展形势废止了此前的限购政策。

房地产市场承压较大的三四线城市率先正式出台取消限购限售的宽松政策，预计更多城市更多的需求端调控放松将出台。

建议关注部分强二线城市，例如成都、厦门、武汉、杭州的政策跟进。

从板块投资角度来看，我们认为4月仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。

我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。

2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。

3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。

4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。