兴业证券-绿城服务-2869.HK-业绩稳健增长，新拓项目量质齐升-220330

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维持“审慎增持”评级，下调目标价至9.6港元：我们认为公司外拓能力强且项目质量高，2022年也将强化和绿城中国的合作，规模有望稳健增长。

同时，随着公司的降本增效成果显现，园区服务业务结构的持续优化，公司利润率仍有优化空间。

我们预计公司2022/2023年的归母净利润分别为10.4/13.4亿元，分别同比增长23.0%和28.7%。

我们维持公司“审慎增持”的评级，由于物管板块估值下行，将公司目标价从12港元下调至9.6港元，相当于2022/2023年24/19倍PE。

2021年业绩稳定增长：2021年绿城营业收入125.66亿元，同比增长24.3%，毛利23.31亿元，同比增长21.2%；归母净利润为8.46亿元，同比增长19.1%；全年派息0.20港元（含特别股息），派息率62.9%。

毛利率仍有优化空间：2021年公司综合毛利率为18.5%，同比下降0.5个百分点；其中物业服务、咨询服务和园区服务的毛利率分别为12.5%、30.0%和27.1%，分别同比下降0.3、2.6和1.1个百分点。

我们预计随着降本增效措施推进以及园区服务收入占比提高，公司综合毛利率有望提高。

新拓项目量质齐升：截至2021末，公司在管面积和合约面积分别为3.04和6.52亿平米，合约在管比为2.15，储备项目充足。

公司2021年外拓面积达到1.28亿平米，对应单年饱和营收45.1亿元，同比增长38.9%，创历史新高。

此外，新拓项目3.6元/平米/月，同比增加0.2元/平米/月，项目质量提高。

园区服务亏损缩减：由于国内公共卫生事件得到有效控制及园区服务产品结构持续优化，园区服务亏损进一步缩减。

2021年，园区服务收入28.4亿元，同比增长30.3%；其中园区产品及服务收入为11.8亿元，同比增长46.1%，主要因社区零售业务通过线上线下相结合、优化产品及共赢体系实现快速增长；此外，文化教育业务收入为4.6亿元，同比增长45.3%，主要因公司优化业务模式，加强与政府、高校及优质企业合作，成为轻资产、低风险的运营服务提供商。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。