国信证券-融创服务-1516.HK-深耕核心城市，盈利能力突出-220330

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归母净利润增长114%，并入大量优质商管项目。

2021年公司实现营业收入79.0亿元，同比增长70.9%；实现归母净利润12.8亿元，同比增长113.9%。

分业务板块看，公司基础物业、社区生活服务、非业主增值服务分别实现收入45.4、5.1、26.8亿元，分别同比增长63.6%、187.9%、60.3%，这四项业务分别占总营收的57.4%、6.4%、34.0%。

2021年公司收购融乐时代集团，新增商业运营管理服务，收入1.8亿元，同比增长6526.7%，占总营收的2.2%。

外拓持续发力，持续深耕核心城市。

公司第三方外拓持续发力，2021年公司新增合约面积1.0亿平方米，其中来自第三方占比65%；新增在管面积0.9亿平方米，其中来自第三方占比48%。

截至2021年末，公司在管面积2.1亿平方米，同比增长58.9%；合约面积3.6亿平方米，同比增长35.7%。

公司持续深耕核心城市，实现高浓度城市布局，单城项目密度高，截至2021年末，公司一二线城市面积份额超七成，千万级城市合约面积占比达40%。

盈利能力突出，实现高质量增长。

由于管理密度提升、降本增效效果显现、高毛利业务收入占比提升等原因，公司盈利能力有所上升。

2021年公司毛利率为31.5%，较上年末提升3.9pct；净利率为17.2%，较上年末提升3.7pct。

分不同业务看，公司基础物业、商业运营管理服务毛利率分别为25.7%、79.2%，分别较上年末提升4.1、58.3pct；社区生活服务、非业主增值服务毛利率分别为45.6%、35.6%，分别与上年末持平。

风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。

投资建议：未来公司将持续深耕核心城市，提升管理密度，拓宽服务领域，加速服务专业化进程，实现长期可持续的健康发展。

预计公司22、23年归母净利润分别为21.9亿元、30.2亿元，对应EPS为0.71、0.88，对应最新股价PE为5.0、3.6X，维持“买入”评级。