光大证券-中海物业-2669.HK-2021年业绩点评报告：积极扩张服务业态，人均效能持续提升-220330

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事件：公司发布2021年度业绩报告，营收同比+44.3%，归母净利润同比+40.6%2021年3月24日，公司发布2021年度业绩报告。

报告期内，实现营业收入94.4亿港元，同比增长44.3%；实现归母净利润9.84亿港元，同比增长40.6%；在手现金及银行结余42.8亿港元，同比增长15.6%；毛利率为17.4%，同比下降0.9个pct.；归母净利润率为10.4%，同比下降0.3个pct.。

点评：强大品牌助力外拓，积极扩张服务业态，人均效能持续提升1）强大品牌助力外拓，积极扩张服务业态。

2021年公司获得“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”，品牌力强大，资源禀赋深厚，集团内部协同发展，聚力第三方项目拓展。

截至2021年末，公司在管面积约2.6亿平方米，同比增长38.9%，进驻全国141城。

按在管面积来源拆分，关联方在管面积约1.88亿平方米（占比约为72%），第三方在管面积约7200万平方米（占比约为28%）。

2021年，公司第三方合约面积增量超过5800万平方米（同比增长约105%），积极扩张服务业态，新增外拓合约面积中住宅占比约50%，产业园占比约34%，其他包括医院、机场、航空、公园及博物馆等。

2）经营能力持续优化，人均效能提升明显。

我们在前期报告中提出，“项目总经理层面的合伙人制改革，在员工激励方面迈出历史性关键一步。

以管理机制创新和薪酬市场化变革为核心，利于厘清集团/项目层面的职能分配，提升项目负责人的主观能动性，为公司扩大业务规模，加快第三方拓展，奠定坚实的制度基础”。

详见2021年2月6日公开报告《启动项目合伙人制改革，激励迈出历史关键一步——中海物业（2669.HK）跟踪报告》。

2021年，公司通过管理架构和经营能力优化，人均效能提升明显。

截至2021年末公司员工约5.2万人，人均在管面积从2019年的3700平方米提升至2021年的近5000平方米，人均创收从2019年13.2万元提升至18.1万元，人均创利从2019年的1.3万元提升至2021年1.9万元；销管费率从2019年的7.2%下降至2021年的4.5%。

盈利预测、估值与评级：公司作为老牌央企物管公司，经营业绩稳步提升，资源禀赋深厚，品牌实力强大，第三方外拓提速明显，项目合伙制改革厘清分配和激励机制，管理架构和经营能力持续优化。

我们上调公司2022年归母净利润预测至12.9亿港元（上调3.7%），维持2023年归母净利润预测16.5亿港元，新增2024年归母净利润预测为20.3亿港元。

当前股价对应2022-2024年PE估值分别为24倍、18倍、15倍，维持“买入”评级。

风险提示：项目合伙人制度初步实施过程中或存在不确定因素；当前物管行业竞争加剧，第三方项目拓展结果存在不确定因素。